2018/09/10

『初めて家を持つ人を応援する』 前書きと目次

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初めて家を持つ人を応援する
~住まいの“ぜんぶ”を引き受ける「リビングライフ」のオンリーワン戦略~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-372-6
初版発行:2012年8月5日




はじめに

国際競争力を失い、弱体化が進む経済。そこに襲った東日本大震災。まさに“泣き面にハチ”という状況の日本だが、荒廃した地からも新しい芽は伸びはじめる。

特に昨年の大震災は、多くの日本人に、新たな気づきをうながしたようだ。それは、幸福はどこに根ざしているのか、という人が生きていくうえでもっとも基本的な、そして、もっとも重要な問いかけだった。

津波で家を流された人、原発事故の影響でわが家から離れざるを得なくなった人、そうした人々の、わが家に対する深い思いをテレビ映像などで見聞きしながら、住まいは人生の場そのものであり、幸福の基本であると感じると同時に、家族とともに生きていくわが家をもっと大事に考えようと、多くの人々が改めてわが家の持つ大きな意味を認識したのである。

それを象徴しているのが、最近の住宅業界の動きではないか。不動産経済研究所の調べによれば、平成二十四(二〇一二)年一月の実績で、首都圏の建売住宅は対前年同月比で一四・二%増、マンションは同じく対前年同月比三二・六%増と、震災前の需要を大きく上回る活況ぶりを示している。

震災後、大きく沈み込んだ消費者マインドのなかで、いち早く住宅需要が元気を取り戻したことは、人々が人生の幸福は住まいからはじまることを再認識した証ということはできないだろうか。

こう考えたとき、私の脳裏にくっきり浮かんできたのが、本書の主役である株式会社リビングライフ(本社:東京都世田谷区)の代表取締役・炭谷久雄氏である。

炭谷氏と私の出会いは数年前にさかのぼる。私が二十八年間パーソナリティを務めているラジオ番組にゲストとして出演していただいたことがあり、含蓄深いお話をうかがったことがあるのだ。炭谷氏は、「住まいからはじまる人生の幸福づくり」を企業理念に掲げ、住宅事業を中心に、不動産に関するビジネスを幅広く展開している人物だ。

炭谷氏が経営するリビングライフは、「住まいからはじめる生涯幸福設計」をコンセプトに、常に、人が幸福な人生を送るための住宅を提供するという考えを貫いてきた。

売買仲介事業から一戸建て住宅、分譲マンションへと社業を拡大してきたのも、「住まいは生涯幸福の原点だ」という考えにもとづくもので、顧客の生涯にわたる住宅ニーズのすべてを満たしたいという強い願いがそこにある。現在ではさらに進化し、リノベーション、リフォーム、マンション管理、パーキング事業、不動産の積極的活用を行うアセットマネジメント業など、不動産にかかわるニーズのすべてにワンストップで応えるトータルソリューション機能を持つ組織を構築している。

この企業構造はいうまでもなく、企業としての安定・発展にも理想的なかたちになっている。

詳細は本文で述べるが、私が炭谷氏に再びお会いしたいと思ったのは、数年前に、いや、二十年以上前の創業時から、炭谷氏は、住まいと人生の幸福をしっかり結びつけて考えいたことが強く印象に残っていたからだ。

炭谷氏は創業当時から、住宅産業が果たすべき最大の使命は人の生涯幸福の基点となる住まいを提供することだという理念を持ち、それにもとづいてビジネスを展開してきた。その理念は、今回の東日本大震災の経験を経て、いま、多くの日本人が共通して持つ価値観となっていると思われたのだ。

一別以来数年、炭谷氏に再会し、リビングライフは実に数年前の予想をはるかにしのぐ企業規模に成長しており、事業内容も時代の最先端をいくものに進化させていた。このことにも目を見張った。現在、リビングライフでは「環境」をキーワードにした住宅・マンションの提供に力を注いでおり、さらに、業界初の分譲マンションの管理費負担をゼロにする独自のスキームも導入している。

本質を見失わないビジネスは、結果的には大きな繁栄をもたらすということだ。

炭谷氏がリビングライフを創業したのは平成二(一九九〇)年。バブル経済が崩壊した直後で、日本経済は混乱のさなかにあった。特に不動産業界はバブル崩壊の波をもろにかぶり、毎日のように、「あそこがつぶれた」「ここが倒産した」というニュースが飛び交い、まさにカオスそのものだった。

だが炭谷氏は、「こういうときこそ、幸福な人生の基点となる健全な住宅をしっかり提供していかなければならない」と、敢然と起業に踏み切った。火中の栗を拾うともいえるそんな行動を支えたのが、炭谷氏が信頼する「3KM」発想である。

「3KM」は、同じく住宅産業の土屋ホーム(現株式会社土屋ホールディングス、本社:北海道札幌市)の創業社長・土屋公三氏(現会長)が提唱する、人生の幸福設計理念である。幸福を実現するための目標を三つの「K」、つまり「個人」「家庭」「社会(会社)」に分けて考えていくところに最大の特徴がある。

具体的には、一人ひとりが三要素における目標設定を、たとえば年に一度など定期的に行い、これも定期的に、自ら設定した目標がどこまで達成されたかをチェックしていく。「M」は、「目標(Mark)」、「管理(Management)」、「意欲(Motivation)」を意味し、これらは目標達成を確実化するためのスキルになる。

土屋ホームはこの3KMを企業理念にして創業し、当時、すでに大きく成長を遂げていた。だが、炭谷氏が強く心惹かれたのは、めざましい成長力よりも、個人・家庭の幸福の実現をめざしつつ、社会の幸福にも貢献することが社員の共有意識となっている土屋ホームという企業のあり方だった。

早速、3KMについて勉強し、ますますその理念に心酔した炭谷氏は、「自分もこういう会社をつくりたい」と思うようになる。そして、バブル崩壊の逆風が吹くなかで、たった一人で小さな事務所を立ち上げたのである。

現在、リビングライフの年商は約一五〇億円。リーマンショックの直前はこの二倍くらいの年商規模だったが、リーマンショック後はより堅実な方向へと舵を切り、今日では足腰の強い、筋肉質の経営体質に鍛えなおしている。

また、リビングライフでは、「初めて家を持つ人を応援する」という姿勢を大事にしている。実は、不動産業界では大手のシェア拡大がじわじわと進んでいる。ところが大手はその経営構造上、どうしても高価格帯の住宅・マンションの供給に集中しがちなのだ。

「社会を支える若い世代の中間層は、実際そんな高い住宅は買えないのです。そういう人たちが無理なく買うことができ、しかもクオリティ的には他社の住宅・マンションとは遜色がないものを提供することに私は使命感を持っています」

炭谷氏のこうした発言を裏づけるように、リビングライフが現在展開している物件は、住宅・マンション、どれをとっても、リビングライフでなければできないオンリーワンの魅力に満ち、多くの顧客を惹きつけている。

本書では、リビングライフの企業理念のベースとなっている「3KM」について紹介するとともに、同社が手がける各事業について紹介し、リビングライフの全容に迫りたいと考えている。

炭谷氏の理念・考えを知ることで、読者一人ひとりが自分自身にとって、より幸福な人生とは何か、そして、そのためには何をすべきかを考える一つのきっかけとなれば幸いである。また、リビングライフの事業展開からは、低迷する日本経済のなかにあっても、どのような視点を持てば活路が開けるかという、多くの学びを得られるものと確信している。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

平成二十四年六月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 リビングライフと「3KM」理念

社員の生涯幸福設計と「3KM手帳」
炭谷と3KMの出合い
マズローの欲求五段階説――生きがい・やりがいをもたらすもの
3KMを実際に使いこなす
人材を人財に変える3KM


第2章 不動産ニーズのすべてに応えるリビングライフ

人と街をつなぐ不動産のトータルソリューション
街と人をつなぐという使命を果たす
リビングライフグループの事業構造
徹底したドミナント戦略を展開
土地鑑を基盤にする不動産業には最高の事業展開


第3章 原点は真の幸福の追求
 ――炭谷久雄とリビングライフの歩み――

母一人子一人の家庭から大学に進学
不動産業でたちまち頭角を現す
「モリモト」での修業時代
「3KM」との出合い、そして独立
「リビングライフ」を創設
苦労が続いた創業期
本社ビルの完成
創立十周年を期してマンション事業へ進出
[リビングライフ宣言。]
リーマンショックという洗礼
オンリーワン企業への道


第4章 リビングライフが提供する生涯幸福住宅
 ――中核・ディベロップメント事業部の活動状況――

高まる住宅取得ニーズ
家族・地域とのつながりを再確認
平成二十四年はさらに着工戸数が拡大
高まるクオリティ重視傾向
新たなニーズ、エネルギーの自給自足
リビングライフの建築条件付分譲宅地
将来の資産価値も期待できる宅地
リビングライフの建築条件付分譲宅地「ライフアソート」
全戸に太陽光発電を設置する「サンサタウン」
将来的には、太陽光発電装置付住宅が常識に
全二三八邸でダブル発電を実現
神奈川スマートエネルギー構想
電気自動車充電コンセントも設置可
丘の上に誕生する最高の住み心地を実現する「サンサタウン」
三〇〇〇万円台中心という圧巻の価格
あこがれの街「ライフアソート横須賀見晴らしの丘」
第二弾「ライフアソート湘南田浦オレンジタウン」
リビングライフのマンション事業1――新築部門「ライフレビュー」
 マンション事業・新築マンション
 ホテルライクな外観のなかに広がる最上級の機能
 全四一棟、二六〇〇戸の実績を誇る「ライフレビュー」
 常に「初めて家を持つ人」のサポーターになる
 なぜ、リーズナブル価格を実現できるのか
 小~中規模マンションにこだわる理由
 リビングライフだけの安心「マルチアングル・チェックシステム」
 「安全・安心」を確実にする第三者検査機関でのチェック
 お客さまの代理という自覚
 日本初! 十年保証「住設あんしんサポート」
 画期的なシステム「MMP」
 今後は付加価値のあるマンションを提供していく
リビングライフのマンション事業2――リノベーション部門「リリファ」
 リノベーションという新しいマンションのかたち
 新しい時代の価値観から生まれたリノベーション市場
 リノベーション事業への本格参入
 新築マンション同様の「安全・安心」へのこだわり
 外装・内装もすべてリノベーション
 リノベーション案件の進行チャート
    〈コラム〉リビングライフの歴史が自分自身の人生と重なる


第5章 リビングライフのトータルソリューション型ビジネス
 ――住宅流通事業部・多彩なグループ会社展開などの活動状況――

さながら太陽系宇宙のように
地元のプロに徹して不動産売買の仲介を行う住宅流通事業部
ニーズ・時流に応じて変化する商品群
ローンセミナー、自分史などの戦略で顧客の気持ちを引きつける
    〈コラム〉少数精鋭体制で発揮する抜群の販売力が誇り
自社保有の資産の運用、管理で収益を生み出すアセットソリューション事業部
    〈コラム〉少数精鋭でスマートな職場づくりを実現
【グループ企業の活動】
 マンション管理業務を行う株式会社リビングコミュニティ
 安全・安心で長く住めるための充実したサポート
 賃貸管理やコインパーキング事業を展開する株式会社リビングセンター
 二十四時間カバーするリビングセンターのPM事業
 有望市場のコインパーキング
    〈コラム〉各事業部の拡大など、企業として大きく育ってきた喜びを実感
 技術力で圧倒的な信頼と実績をあげている朝日建設株式会社
 高性能・省エネ効果にすぐれた鉄筋コンクリート造の賃貸マンション
 賃貸経営サポートでも実績を拡大
 マンション・ビルのリニューアル事業
    〈コラム〉「ライフレビュー」「リリファ」でリビングライフと切磋琢磨
 「グレイスウッド」など戸建住宅をつくりつづけてきた株式会社東横建設
 仕入れから設計・施工まで自社の手で
 新幹線搭載の制震システムや狂いのこない乾燥集成材を採用
 木の魅力を生かした「グレイスウッド」シリーズ
    〈コラム〉三十五年来のつきあい。炭谷社長は仕事・人生最良のバディで


第6章 リビングライフが描く未来地図

人口減少社会の住宅事情
日本経済浮揚のカギを握る住宅産業
国の「新成長戦略」もリフォーム市場に着目
ワンストップ対応企業の真価を発揮するとき
最大の課題はスタッフの意識向上
リーダーをどう育てていくか
めざすは、個人・家庭・社会の生涯幸福
四十年、五十年と存続する企業をめざす


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2018/09/05

『毎日が産直!「わくわく広場」が変える食の風景』 前書きと目次

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毎日が産直!
「わくわく広場」が変える食の風景
~つくる喜び、たべる楽しさが出会う場所~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-446-4
初版発行:2018年10月1日




はじめに

いま、日本の農業は、さまざまな課題を抱えている。農林水産省によると、農業従事者の数は2017年7月時点で約182万人であり(農林水産省「農林水産基本データ集 農業就業人口及び基幹的農業従事者数」)、前年よりも約6%減少している。1990年には480万人を超えていたことを考えると、その激減ぶりには驚かされる。

また、1990年には33.1%だった農業就業人口における65歳以上の割合は、2017年には66.7%となっている。この数値からは、農業従事者の高齢化が著しいことが読み取れる。農業従事者の高齢化にともない耕作放棄地も急増しており、後継者不足はもはや待ったなしの深刻な問題となっている。こうした問題の解決を先送りし、ただ手をこまぬいているようでは、日本の農業が衰退の一途をたどるのは間違いない。

問題の背景にあるのは、離農者の増加に対して、新規就農者が一向に増加しない現実だ。2015年からの3年間で農業就業人口は約28万人も減少しているのに対し、新規就農者数は18万3000人程度でしかない。

実際、「農業では儲からない」「大手企業の農業参入で、小さな農家は立ち行かなくなってしまう」といった声も多く聞かれる。このままTPP(環太平洋パートナーシップ協定。当初のTPPからアメリカが脱退したことにより、現在は「環太平洋パートナーシップに関する包括的及び先進的な協定(CPTPP)」が正式な名称となっている)が本格始動し、外国産の安価な農産物が流入するようになれば、日本の農業がさらなる打撃を受けるのではないかとの懸念もある。

だが、一方では明るい材料もある。それは、地元で採れる農産物の価値を見直す動きが、近年になって顕著になってきたことである。日本人の健康志向やエコロジーに対する関心が年々高まるにつれて、安心・安全で良質な食材に対するニーズも増加し、国内産、さらには地元の農産物の地産地消を求める消費者が増えてきているのだ。そうした声に応えるように「産地直送」を売りにした農産物を扱うマーケットも登場し、人気を博すようになってきている。

「産地直送(産直)」は、実は農家にとってもメリットが大きい。従来の流通を介した販売方法と比べて中間マージンがかからない分、農家の収入が増え、生活の安定につながるからだ。また、消費者の声が農家に直接届くことにより、農業を行うことへの新たな喜びや大きなやりがいが生まれるという、金銭には換算できない効果も出ている。その結果、農業に従事したいという若年層も現れ始めている。

こうした事象を鑑みるに、これからの日本の農業を活性化させる鍵は、農産物流通の変革にあると言っても過言ではないだろう。

本書で紹介する株式会社タカヨシ(本社:千葉県千葉市、代表取締役社長:髙品政明氏)は、画期的な直販システムで農産物の地産地消に取り組み、急成長を遂げた会社である。私は、タカヨシが展開している農産物直売所「わくわく広場」こそが、停滞する日本の農業の現状を打破する可能性を秘めた、流通改革の担い手であると考えている。

タカヨシが直売所ビジネスに参入したのは2000年のことだが、現在では関東を中心に中部、近畿、中国、四国、九州地方にまでエリアを広げ、店舗数は108店舗、年間売上高は140億円(2017年度)にのぼるまでに成長した。「わくわく広場」はショッピングモール内に売り場を設けるケースが多く、野菜や果物のほかに肉や産直加工品、タカヨシでは「和シュラン」と称している調味料類、さらにはパンや惣菜なども扱っている。

産直を売りにした直売所といえば「道の駅」を思い浮かべる人が多いかもしれない。たしかに1990年代に登場して以来、「道の駅」は、長距離ドライブをする人々が24時間いつでも自由に使用できる休憩施設としての機能に加え、その地域の農産物の直売所としての役割も果たしてきた。こうした地産地消型の直売店は「道の駅」のほかにも存在するが、いずれも生産現場の近くに設けられていることが多いのが特徴だ。

それに対し「わくわく広場」は、街に住む消費者が購入しやすいように、生活圏内で地元の農産物を直売している。つまり、これまでは農家の軒先や畑の片隅、あるいはJA(農業共同組合)の販売所や「道の駅」など、生産者の近くにまで足を運ばなければ買えなかった農産物を、ふだんの買い物で利用しているショッピングモールで買えるようにしたというのが「わくわく広場」の最大の特徴であり、強みでもあるのだ。

「家から近い、あるいは、よく利用するショッピングモール内にあれば、お客様は一般的な直売所よりも足繁く通ってくれるようになります。実際、顧客はリピーターが中心で、モールでの買い物のついでに気軽に利用してくださいます」

と、タカヨシ代表取締役社長の髙品政明氏は語る。

「わくわく広場」を利用することで、消費者にとっては「新鮮な産直野菜がぐんと身近になる」というベネフィットが得られる一方、生産者サイドにとっても同店に商品を提供することで得られるメリットは大きい。

ちなみに、「わくわく広場」のシステムは少し変わっている。自分でつくった農産物を「わくわく広場」で売りたい生産者は、タカヨシと商品取引契約を結ぶのではなく、「わくわく広場」の各店舗ごとに委託販売の登録をするのだ。そして、生産者自身が農産物を「わくわく広場」の売り場に直接持ち込み、自分で商品を陳列する。販売価格の設定も自分で行う。「わくわく広場」の営業時間内であれば、生産者はいつでも自由に農産物を運び込むことができる。

そのうえ、売上のノルマを課せられることもない。タカヨシに対しては、売上の20%台の手数料を支払うことにはなるが、従来の流通コストに比べると、かなり安くすむ。そのため、生産者が手にする利幅は当然、従来の流通を通すよりも大きくなり、その分、消費者も新鮮な食材を安く手に入れられるようになる。

店舗への納品に訪れた生産者と消費者が店頭で言葉を交わし、直接コミュニケーションをとる光景も、「わくわく広場」ではよく見られる。こうしたコミュニケーションを通じて消費者は、野菜のおいしい食べ方や上手な保存方法などを生産者から聞くこともできる。生産者も、自分が丹精込めてつくった農産物を実際に口にした消費者からの率直な感想を聞くことができ、消費者がいま、どんな商品を求めているのかをリサーチすることもできる。髙品氏が「私たちは、生産者と顧客をつなぐプラットフォーマーとして、オンリーワンのビジネス展開をしている」と胸を張るのも当然だろう。

「わくわく広場」では、地元でその日の朝に採れた旬の食材を販売することにこだわるため、天候不順時には、売り場に商品が揃わないこともままある。しかし髙品氏は「それも自然なこと」と言い、品不足を恐れずに、あくまでも地元の産直野菜にこだわる。

「わくわく広場」のもうひとつの目玉と言えるのが、タカヨシが自社で厳選した調味料類の品揃えである。どのスーパーマーケットでも購入できるようなナショナルブランドは避け、地方の中小メーカーならではの特色のある商品をチョイスしており、その数は1000種類以上に及ぶ。

「わくわく広場」の生みの親である髙品氏は、自動車のセールスマンを経て、1970年に髙芳商事を設立し、事務機器の販売や、ガソリンスタンド、カーショップの経営などを行っていた。1979年には社名をタカヨシに変更し、ホームセンターの出店を開始するなど、順調に事業を拡大していったが、大手企業が参入してくると業績がしだいに悪化した。その打開策として2000年に始めたのが、ホームセンター内に設けた農産物直売コーナー「農家の八百屋さん」だった。

このアイデアは大当たりとなり、評判を呼んだ。そこで2001年から、農産物の直売事業に本格的に参入した。当初は路面店での展開が中心だったが、2009年にショッピングモール内に出店したことをきっかけに、急成長を遂げた。

「時代の変化に対応し、まず行動すること」がモットーであるという髙品氏のチャレンジは、さらに続く。すでに都市部への出店やフランチャイズ展開にも着手しており、「今後も時流を的確にとらえた方法で、1000店舗を展開する100年企業をめざす」と語る。

本書は、農産物直売市場に新風を巻き起こしたタカヨシの今日までの歩みをたどるとともに、創業社長・髙品政明氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。「食」は、生きとし生けるすべての人にとって欠くことのできないものであり、最も身近で興味深いテーマでもある。それだけに本書は、日本の食を担う農業や食品事業に従事する人のみならず、すべての読者にとって貴重な指針の書となるであろう。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。


2018年8月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 流通改革から始まる日本の農業再生

日本の農家を悩ます高齢化と後継者不足
TPP始動で心配される日本の農業への影響
変わりゆく農業① ICT化で広がる新たな可能性
変わりゆく農業② 大手企業の農業参入
健康志向が求める「安心・安全」な食材
地産地消で注目される産直野菜と地元直売所
農業の活性化は流通の変革から


第2章 つくる人とたべる人をつなぐ「わくわく広場」

農産物直売所「わくわく広場」とは
「生活圏に位置する直売所」が強み
生産者の顔が見えることで生まれる「品質への安心感」
産直野菜と「和シュラン」によるオンリーワンの業態を確立
地元農家・生産者の手づくりジャムや惣菜類も好評
欠品は「地元の旬の野菜」の証


第3章 生産者・消費者・販売所の「三方よし」のビジネスモデル

納品から陳列、価格設定まで、すべてを生産者に一任
ノルマのない登録制システム
生産者システムで売上情報をリアルタイムで提供
「ローテク」を駆使した物流センター
パンに豆腐、弁当も。地域の商店に新たな収益場所を提供
いかに在庫のリスクを回避するか
「わくわく広場」のリピーターになる人とは
「売れる店づくり」で生産者やメーカーを支える


第4章 「わくわく広場」のパートナーたち

生産者やメーカーの喜びの声
長男の就農を機に「わくわく広場」一本で行くと決め、売上急増
全国各地の「わくわく広場」で自慢の野菜を販売
丹精込めたオーガニック野菜をきちんと評価してくれました
地元で人気のアップルパイが全国へ
こちらのペースで出荷できる自由度の高さがうれしい
こだわりの味噌から手軽な即席味噌汁まで揃っています
取り扱い商品数も増え、売上も急増
スーパーマーケットでは売れなかったこだわりのオリジナル羊羹が大ヒット
こちらの状況に合わせて柔軟性のある取引をしてくれる安心感
「わくわく広場」での販売を通じて深蒸し掛川茶の認知度を高めたい
「わくわく広場」での販売で毎月の売上が10%アップ


第5章 創業社長・髙品政明の半生と経営理念

自動車セールスマンから一転、髙芳商事設立へ
ホームセンターと書店を150店舗展開
本格的に「わくわく広場」をスタート
他社の追随を許さない新たなビジネスモデル
直売所ビジネス参入直後の苦労の数々
路面店展開からショッピングモールへの出店へ
人材教育で商品を見る目と管理能力を養う
的確で素早い経営判断と人を巻き込む力


第6章 「わくわく広場」がつくる、安心と笑顔が広がる世界

めざすは1000店舗、100年企業
フランチャイズ展開の本格化も視野に
オーガニック野菜日本一をめざして
新たな食の提案「わくわくキッチン」
「わくわくキッチン」がもたらすさまざまなメリット
野菜の提供で社会福祉にも貢献
タカヨシの未来を担う次世代のリーダー
日本の農業の未来を支えるための、タカヨシの飽くなき挑戦


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2018/08/06

『人生100歳時代 不動産投資のフロンティア』 前書きと目次


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人生100歳時代
不動産投資のフロンティア
~将来の不安を安心に変えるフロンティアハウス~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-445-7
初版発行:2018年7月30日




はじめに

最近では、「人生100年時代」「人生100歳時代」といった言葉をよく見聞きするようになった。

たとえば神奈川県知事の黒岩祐治氏は、2016年の年頭記者会見で、県民一人ひとりが、その人らしく生涯にわたって生き生きと暮らせるよう、県、市町村、大学、民間企業、NPOなどが「かながわ人生100歳時代ネットワーク」を立ち上げ、「人生100歳時代の設計図」として、協働してさまざまな取り組みを進めていくことを宣言した。

また、同年10月には、ロンドン・ビジネススクールのリンダ・グラットン教授とアンドリュー・スコット教授の共著による『THE 100-YEAR LIFE』の日本語翻訳版『LIFE SHIFT(ライフ・シフト) 100年時代の人生戦略』(東洋経済新報社)が発刊され、大きな反響を呼んだ。同書では、2007年に日本で生まれた子どもの50%が107歳まで生きると述べられており、ついにここまできたかと実感する。

そこで政府も、人生100年時代を見すえた政策のグランドデザインを検討する「人生100年時代構想会議」を、2017年9月に発足させている。

たしかに戦後、日本人の平均寿命は延び続けている。1950年には男女ともに60歳程度だった平均寿命は、2016年には男性80.98歳、女性87.14歳(厚生労働省「平成28年簡易生命表の概況 参考資料2 主な年齢の平均余命の年次推移」)にまで延び、「人生90年時代」も目前に迫っている。

この調子でさらに平均寿命が延びていけば、「人生100年時代」の到来も、いよいよ現実味を帯びてくる。そうなれば、その分、仕事をリタイアしたあとの、いわゆる「老後」の時間も長くなっていく。

しかし、少子高齢化の急速な進展により年金制度の基盤が揺らぎ、今後の年金受給額が目減りするなど、年金制度自体の将来も危ぶまれるなかで、老後の生活に対する金銭的な不安を抱いている人は少なくない。そのため、「老後の暮らしに必要な資金は、現役のなるべく早い時期から準備しておこう」という自己防衛意識が、一般の会社員はもとより、一定の資産を有する階層にまで広がっている。

老後の暮らしを安定させる手立てのひとつが、不労所得の確保、すなわち投資による資産運用である。投資の対象は、株式、投資信託、債券などの金融資産と、不動産や金などの実物資産に大別されるが、なかでも不動産投資は、経済状況や為替相場の変動等による影響が少なく、資産価値も落ちにくいうえ、相続税対策をはじめ税制面でもメリットがあり、長期保有することで安定した収入が望めるとあって、高い人気を集めている。

ゼロ金利とも言われる空前の低金利時代が続いていることも、不動産投資の人気の背景としてあげられる。しかし一方で、低金利時代ゆえのさまざまな問題も浮上してきている。

「融資したい」という金融機関と「建てたい」という不動産業者の思惑が一致し、立地や物件の良し悪しを問わずにワンルームマンションやアパートなどの賃貸住宅が続々と建てられた結果、エリアによっては空室が目立つようなところも出てきている。入居稼働率の悪化により、家賃を保証するサブリース契約をめぐる不動産業者とオーナー間のトラブルも相次いでいる。なかには、「長期的な安定が望める」はずが、期待どおりの収益が得られないどころか、ローンの返済もままならないというケースさえあるようだ。返済原資が家賃で賄えないとなれば、不良債権化が懸念される。そのため、金融庁が各金融機関の融資状況にメスを入れ始め、不動産への融資の引き締めにかかっている。

加えて、少子高齢化の進展や、人口減少、空き家問題の顕在化など、不動産業界を取り巻く環境は、必ずしも明るい材料ばかりではない。それだけに、不動産投資を始めるにあたっては、物件選びはもとより、誰(どの不動産会社)から買うか、誰に管理を任せるかといった「パートナー選び」が非常に重要になってくる。

「不動産投資における最大のリスクとも言えるのが空室でしょう。ですから、オーナー様に満足していただくために、収益性の高い物件を開発し、入居稼働率を100%に限りなく近づけることが、われわれの使命と考えます」

こう語るのは、本書で紹介する株式会社フロンティアハウス(本店:神奈川県横浜市)の代表取締役を務める佐藤勝彦氏である。大学を卒業後、マンションデベロッパーを経て、1999年に佐藤氏が32歳の若さで設立したフロンティアハウスは、横浜や東京を中心とした首都圏エリアでの一棟売りの収益物件の開発・販売を中心に、用地仕入れ、建築、販売、賃貸募集、賃貸管理までをワンストップで展開することで、顧客からの厚い支持を集め、着実に実績を積みあげてきた。現在では年間50棟近い物件の開発を手がけ、約2000戸の管理を行っている。

佐藤氏いわく、「収益物件の開発において最も重要なのは立地」とのことで、土地の仕入れが不動産投資の成否の鍵を握っていると言っても過言ではないようだ。建物についても、万人受けのする既存のワンルームでは入居稼働率に限界があるため、エリアの特性や入居者のターゲットを絞った間取りや設備、内装などに工夫を凝らしている。

加えて、空室を限りなくゼロに近づけるために、通常の賃貸契約にとどまらず、マンスリー賃貸や民泊などを組み合わせて対象となる利用者の層を広げるなど、リーシング・イノベーション戦略を展開していることも、フロンティアハウスの特徴のひとつだ。

それが可能なのは、オーナーが物件を一棟所有しているからこそである。不動産の収益物件では、ワンルームマンションなどのように、1戸ごとにオーナーが契約する区分所有もあるが、フロンティアハウスでは、建物全体をオーナーが契約する一棟所有を主にしているのだ。

「一棟所有の場合は、最終的に土地が残るため、将来的に建て替えが可能です。そのときは建設資金の投資だけですむため、より高い利回りが期待できます」

と、佐藤氏は一棟を丸ごと所有することのメリットを強調する。

会社設立から20年目を迎え、売上高50億円(2016年度)、従業員数50名を超える企業に成長したフロンティアハウスがめざすのは、「100年企業」だ。オーナーや入居者といった同社の顧客に対し、子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって役に立てる会社となるよう、収益物件としての賃貸アパートやマンションから、ファミリー向けの分譲マンションや戸建住宅まで、不動産事業の幅広い領域を手がけ、住まいに関するあらゆる要望に応えられる体制を整えている。

そして「100年企業」のもうひとつの意味するところが、社員の子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって誇りをもって勤められるような、魅力のある企業体をめざすというものだ。「企業は人材がすべて」と語る佐藤氏は、「人を育てる」ことにフォーカスを当てると同時に、社員一人ひとりの多様性を認め、それらを発揮できる環境づくりや、福利厚生の充実など、働き方改革にも力を注いでいる。

本書は、収益物件の開発・販売を中心に不動産の総合企業として成長を続けるフロンティアハウスの事業活動を紹介するとともに、創業社長・佐藤勝彦氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。

超長寿社会を迎え、将来の安心を確保する手立てとして不動産投資を検討している人や、便利で快適なアパートライフやマンションライフを楽しみたいと考えている人にとって、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年6月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 将来の不安を安心に変える不動産投資

長寿化の進展でますます長くなる「老後」
老後の暮らしは自助努力によって守る時代に
預貯金は「リスクを取らないリスク」
投資対象の金融資産と実物資産を徹底比較
将来の生活を守るための不動産投資
税制面や生命保険代わりとしてのメリットも
不動産投資の最大のリスクが「空室」
サブリースをめぐるトラブルも多発
入居稼働率低下のリスクが少ない一棟売り物件
今後も有望な東京・横浜エリアの不動産投資
不動産投資は信頼のパートナー選びから


第2章 不動産投資をトータルサポートするフロンティアハウス

収益物件のトータル業務をワンストップで展開
立地へのこだわりで高い入居稼働率を維持
赤いライン入りの外観が特徴的な自社開発物件
入居者目線に立った間取りや仕様を工夫
多様化するニーズに合わせターゲットを絞った展開も
営業はインターネットでのアプローチが7割
オーナーに対する万全なアフターサポート体制
販売した物件を未来永劫管理していく使命
「収益物件のAtoZ」をめざす
自社保有物件を増やし経営安定の一助に


第3章 空室ゼロをめざすリーシング・イノベーション戦略

空室をなくすことが最大の使命
マンスリー賃貸と民泊を絡めて貸し方の引き出しを増やす
マンスリー賃貸がエリアのニーズに合致して満室を実現
住んでいてワクワクするような空間づくり
多様化するマンスリー賃貸のニーズ
地場の不動産仲介業者と組んで賃貸募集
サブリースの目的は顧客満足の向上


第4章 人材育成と働き方改革への取り組み

企業を動かす最大の要素は「人」
新入社員全員がまずは土地の仕入れを経験
「人を育てる文化」を醸成中
多様な働き方を選択できる環境づくり
社長室が現場の意見を集約
ワーク・ライフ・バランスを重視した働き方改革
資格取得支援と豊富な資格手当
社員とその家族の幸せを追求すべく福利厚生を充実
多様性を発揮できるステージづくり


第5章 創業社長・佐藤勝彦の経営理念と人生哲学

野球での活躍で注目を浴びた少年時代
野球部を去ることになった苦い思い出
勉強そっちのけでアルバイトに明け暮れた学生時代
バブル経済絶頂期にデベロッパーに入社
バブルが崩壊し、勤めていた会社が民事再生手続きへ
責任をまっとうすべく最後までやり切って「卒業」
身ひとつでフロンティアハウスを立ち上げる
管理までトータルで提供することの重要性を学ぶ
努力という無形財産が有形財産をつくる
顧客、社員、取引先への思いを経営理念に託す
飛躍の契機となった横浜地区の「難あり土地」
リーマンショックの危機を間一髪で逃れる
MBA取得をめざし大学院へ


第6章 フロンティアハウスが描く「100年企業」への未来図

親子3代にわたるおつきあい
人口減少時代の収益物件の市況を予測
収益物件においても高まるインバウンド需要
人口増の東南アジア市場での展開も視野に
収益物件と戸建住宅の組み合わせ
不動産関連ビジネスは協業の時代へ
セミナー開催による集客にも注力
プロダクトアウトからマーケットインへの転換
「100年企業」に向け、地に足をつけた戦略を


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2018/07/10

『LED革命』前書きと目次

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LED革命
~LEDのリーディングカンパニー「遠藤照明」の挑戦~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-374-0
初版発行:2012年8月17日




 はじめに


文明は明かりとともに歩んできた。

はじめに人は火という道具を手に入れた。火は、人に暖を取らせ、獣から身を守り、食べものに火を通し、そして照明となった。火の使用により、人類は初めて文明を持つ余裕を持てたといえよう。暗闇でただ眠るしかなかった人に、火の明かりは光源として文明を育はぐくむチャンスを与えたのだ。

火の揺らめきはやがて松たい明まつからロウソクへと代わり、ガス灯、白熱電球、蛍光灯、ハロゲン灯など、新たな光源へと進化の幅を広げていった。そしてここにきて、これまでの照明の歴史とはまったく次元を異にする新たな光源を人類は手に入れることになった。それがLEDである。

LEDのメリットは何よりも消費電力が圧倒的に少ないことがあげられる。ざっくりいって、白熱電球照明の八〇%以上の消費電力を節減できる。環境や資源問題が喫緊の課題とされている現在、救世主ともいえる光源だ。

LEDの真価はほかにもある。輝度・演色性など、光のクオリティがこれまでのどの光源よりも高いのだ。さらにはデジタル環境に対応しやすく、自由自在に光をアレンジできることも照明デザインをするうえでははかりしれないメリットである。

LEDの登場により、照明の世界はドラマチックに変容した。いままさしく、照明の革命といえるような大イノベーションが進行しているのである。

そのLEDへのイノベーションの火付け役となり、日本の業務用LED照明市場でトップクラスのシェアを有するのが、本書で取り上げる株式会社遠藤照明(本社:大阪府大阪市、代表取締役:遠藤良三氏)である。

遠藤照明が専業照明メーカーとして、これまで手がけた商業施設の名をあげると、誰もが知っている大手百貨店から大型商業施設、スーパー、飲食店など、枚挙にいとまがない。おそらくほとんどの人がすでに、遠藤照明のLEDがつくり出す光の空間でショッピングやグルメを楽しんだ経験があるのではないだろうか。

「高付加価値空間」をつくり出すプロ集団という事業テーマを掲げる遠藤照明が手がけた空間は、これまでにない高い付加価値が生まれ、空間全体を彩ることは当然ながら、環境負荷が少なく、さらに電力料金が大きく下がるというのだ。いまや環境を意識する企業活動は、地球市民として当然の責務の一つといえる。さらに景気低迷・消費不況により収益率が低下している商業施設にとって、電力料金の削減は実質的に利益率の向上と同じ意味を持つ。次々と新たに生まれる空間の多くで、遠藤照明のLED照明が採用されるのも当然である。

遠藤照明の創設は昭和四十二(一九六七)年。遠藤良三氏が個人で立ち上げた、会社というより個人の製作所からのスタートで、それがすべての出発点だった。遠藤氏は、安定した大手銀行の正社員という恵まれた場を惜しげもなくかなぐり捨てると、「金がない」「人がない」「ルートがない」のないないづくしをものともせず、たった一人で会社を立ち上げたのだ。

そこから、非住居空間照明におけるトップシェアを占める企業にまで遠藤照明を育て上げてきた遠藤氏の歩みは、まるで小説のように起伏に富んでいる。私が遠藤照明をテーマに筆を起こしたのは、いまドラスティックに進行しているLED照明へのイノベーションを紹介したかったと同時に、遠藤氏の強い独立精神と、信じた道を強きょう靭じんな意志力で突き進んでいく生き方を、ともすれば、軟弱な生き方に傾きがちな最近の多くの人に知ってもらいたいという思いが大きかったからだ。

遠藤氏の豪胆かつ先見性豊かな経営力は、この三年ほどの動きに特に顕著だ。

たった一人で起業し、非住居空間照明に集中するという戦略でしだいに頭角を現すようになった遠藤照明は、平成二年には大阪証券取引所(新二部)に上場を果たす。照明専業メーカーとしては初の株式上場である。その後も順調に発展を遂げ、ピーク時には総売上高一八七億円にまで達していた。

だが、その歩みは決して順風満帆ではない。平成二十年にはリーマンショックが襲いかかり、遠藤照明の業績は一気に二十年前の水準まで落ち込んでしまう。その後、日本経済は円高、少子高齢化の進行などにより、いまだに低調から抜け出せてはいない。

このとき、遠藤氏はすぐさま「今後、経営資源の投下はLED分野に集中する」と大胆な決断を下した。いずれはLEDが照明の主流になると予感されたものの、当時、LEDが国内照明市場に占める割合はわずか三・四%にすぎなかったのだ。

この決断は見事な結果を導いた。平成二十二年三月期は一三一億円だった遠藤照明の売り上げは、翌平成二十三年三月期には一八九億円と急伸。平成二十四年三月期では二六八億円(実績)、平成二十五年三月期では三五三億円(予測)とさらに勢いよく伸びつづけているというから、痛快極まりない。すでにその売り上げの八〇%はLEDによるものだという。

いうまでもなく、LEDについても世界的な厳しい競争が繰り広げられている。もし、遠藤照明の決断がなければ、日本のLED事業は世界のLED化への潮流にも後おくれをとっただろうといわれている。遠藤氏は社団法人日本照明器具工業会の常任理事の要職にもあるが、率先してLED化を促進したことにより、日本の照明器具産業を大きく牽引する功績も果たしたことになろう。

現在、世界の照明市場は一〇兆円規模と巨大なものになろうとしている。しかも、加速度的に急成長も続けている。その主流は間違いなくLEDが占めるはずだ。

「そうした経済環境に的確に対応するために、アジア諸国はもちろん、欧米にもショールームを開設して海外事業を本格化させ、世界のリーディングカンパニーになることをめざしています」

遠藤氏はこう語る。

事実、これまで遠藤照明では、照明市場の世界的拡大を先取りし、二十三年前にタイに工場を設立。その後、中国にも生産拠点を設けている。その結果、圧倒的な価格競争力を持つなど、世界戦略への布陣固めにも抜かりはない。

本書では、LEDによる非住居空間照明を経営の主軸に据えて、照明新時代を牽引していく遠藤照明の活動を紹介するとともに、創業社長・遠藤良三氏の経営理念、行動哲学にも迫りたいと思っている。

このところ、ポテンシャル低下が懸念される日本経済だが、日本にはこんな元気な企業があることをぜひ、知っていただきたい。こうした企業ががんばっている、それが日本の底力だといえないだろうか。

遠藤照明のパワフルな活動を知れば、日本の未来に新たな活路は開けるという確信が湧いてくるはずだ。また、遠藤氏の生き方は、勇気ある決断、迷うことない行動力こそが難局を切り開いていくのだというメッセージを放ち、多くの人に貴重な示唆を与えるものだと信じている。

なお、本文内の敬称を略させていただくことを、あらかじめお断りしておく。


平成二十四年六月   鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 LEDが開く新しい光の時代

照明革命の幕が切って落とされた!
非住居空間照明はLEDがあたり前という時代がはじまった
次世代の照明・LED
誰もが驚いたオールLED照明の提案
売り場を二分しての大実験
売り上げを押し上げるLED照明効果
オフィス空間照明にも理想の光
伝統と先進イメージを融合させる
高付加価値空間創造企業としての遠藤照明
非住居空間×LEDに特化し、オンリーワン企業に
LEDなら大手に勝てる!
照明を知り尽くしている照明のプロ集団


第2章 文明から文化へ――照明の歴史

光が人をつくった
光の正体は電磁波
火からロウソクへ――明かりが果たした役割
歴史を変えた白熱電球
青白く光り、消費電力が少なく、電球の寿命が長い蛍光灯
非住居空間を彩る照明・ハロゲン灯:HIDランプ
本格的なLED時代の幕開け
LED研究の夜明け
光の三原色と青色発光ダイオード
白色発光ダイオードの開発
照明意識の変化とLED使用の急増
東日本大震災でLED普及はさらに加速
環境負荷の圧縮、省エネ照明とLED
非住居空間照明におけるLED化を牽引
クライアントは育ての親
エネルギー消費とデザイン性の高さを併せ持つLED照明


第3章 照明環境創造のプロ集団・遠藤照明

Ⅰ.照明事業
 照明テクノロジーの原点――照明技術研究所
 ビジネスを実際に成立させていく――営業本部
 高付加価値空間を提案する――照明計画研究所
 供給体制を万全に――生産本部
 遠藤照明の品質力の要――品質保証部
Ⅱ.海外事業
 グローバル市場で勝ち抜いていく
 すでに世界攻略の拠点を完成
Ⅲ.環境ソリューション事業
 環境が世界の課題になることを視野にイーシームズを創設
 レンタル事業と省エネ
 省エネ照明の普及浸透に大きく貢献
 イーシームズの環境提案・自動監視制御システムECOライナー
 多彩なサービスメニュー
Ⅳ.インテリア家具事業
 照明とコラボするインテリア製品を開発
 付加価値の高い家具に特化
Ⅴ.人材育成
 高付加価値空間をつくり出すプロフェッショナルたち
 「社員憲章」と「エンドーバリュー」
 信賞必罰制で人材を鍛え直す
 打たれてもいいから出る杭になる、そんな人材を育てていく
 戦略的人事配置で一〇〇〇億円企業の人材育成を


第4章 光とともに歩んできた半世紀

ビジネスとは無縁の家に生まれ育つ
安定よりも自分で勝負! の道がいい
五年で捨てた恵まれた銀行員の座
照明との出合いは“甘いささやき”?
たった一人の独立
護衛艦用照明で鍛えられた技術力
ニクソンショックで、新規領域を探す
店舗照明へと照準を決め、遠藤照明を設立
活路はカタログ制作から
カタログがバインダー形式だったわけ
「一度、使ってもらえれば」という自信
「遠藤ならば」の信頼性
「オリジナルに徹する」を貫く
独自の存在感で価格決定権を手にする
明るさから光の演出の時代へ
一〇〇億円企業に成長
タイに本格的な生産拠点を完成
照明専業メーカーとして初の上場
新技術への積極的な挑戦
バブル経済の崩壊の洗礼を受けて
パチンコ店ブームの火付け役
アパレル、百貨店などの空間照明を牽引
失われた二十年
一〇〇%LEDへの転身
電光石火の攻めを展開


第5章 世界のトップランナーに

進化しつづける「LEDZ」
商業施設から新たなる分野へ
世界がLEDに向けて走り出す
世界規模の倍々ゲームがはじまった
世界のトップランナーへ躍進
競合を恐れとしない、これだけの理由
世界市場で「ENDO」ブランドを確立する
光の未来へ・三年後、一〇〇〇億円企業をめざす


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2018/06/05

『土地を活かす知恵 人を活かす情熱』 前書きと目次

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土地を活かす知恵 人を活かす情熱
~エム・ケーの土地活用革命II~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-444-0
初版発行:2018年6月20日




はじめに

「あれ、以前通ったときと景色がすっかり変わったなあ」

取材などで全国を飛びまわる日々を送る私だが、最近、新幹線やクルマの窓から見える景色が以前とは大きく変わったことに気がついて、驚くことがしばしばある。ふと目をやると、以前は茫漠とした空き地が広がっていたところに、工場や倉庫、あるいは配送センターといった、壮大な規模の建物が建っているのだ。

土地は無機的なものだと考えられがちだが、そこに建物が建ち、活用され始めると、土地は急に生き生きとした表情を取り戻す。その結果、一帯の景色までもが活気を帯びてきて、それを遠望する者にまで元気を与えてくれる。土地は、なんらかの目的で使われてこそ命を持つということを、身に沁みて実感する瞬間だ。

バブル経済の崩壊やリーマンショック、さらには歯止めの利かない少子化も重なり、日本の不動産事情は、以前とはまったく異なった様相を呈するようになっている。

かつては「土地信仰」という言葉もあったほど、土地は絶対的な資産であった。だが現在では、都市中心部のごく一部を除けば、ただ持っているだけの土地は「お荷物」と化しつつある。所有していれば税金を納めなければならず、相続のときにはもめごとの種になることもあるうえ、相続税も重くのしかかる。

だからといって売ろうと思っても、最近では、地方ばかりか、首都圏でも中心部から少し離れると、買い手がつかないというケースも珍しくないご時世だ。少子化により住宅需要は頭打ちになり、地方は言うまでもなく、都市部でも空き家が目立つようになってきている。

加えて、「失われた20年」とも称される長引く不況を体験した企業は、設備投資に二の足を踏んでいるところも少なくない。減反政策や後継者不足などにより、代々受け継がれてきた農地もいまでは耕作放棄地となり、荒れ地のまま放置されて雑草が生い茂り、なかには不法投棄のごみの山になってしまったところさえある。

かつては想像することのなかった「土地余り」の時代を迎え、いまや不動産は“負”動産とすら呼ばれるようになっている。

だが、そんな不動産市場に新たな価値観を導入し、使い道がないと考えられていた土地に息を吹き込み、有効活用の道を生み出している企業がある。それが本書で紹介するエム・ケー株式会社(本社・東京都日野市)であり、同社を率いる代表取締役の小林勁氏である。

エム・ケーの創業は1988年11月1日である。まさにバブル経済沸騰期の真っただ中であり、創業からおよそ1年後の1989年12月29日の大納会では、日経平均株価は3万8957円と史上最高値をつけた。

当時、株価以上に高騰していたのは地価である。そうした時期に創業した不動産会社と聞けば、不動産価格を吊りあげながら不動産を買っては売り、売っては買いを繰り返して大きく儲ける、そんなビジネスを展開してきたのではないかと考えるのが普通だろう。だが、小林氏は、不動産バブル最盛期の当時から、土地を有効活用することで安定的に収益を確保することを重視し、その収益を積みあげて会社の基礎体力にするという、堅実そのもののビジネススタイルにこだわっていた。

「人間の活動は、すべて土地の上で行われます。しかし、使える土地の広さには限界があります。だからこそ、土地をいかに利用するか、どう活用するかという知恵が重要なのです。活用方法しだいで、土地の価値を限りなく拡大し、発展させることができるはずです」

こうした独自の視点を持つ小林氏は、土地などの不動産に新たな生命を吹き込み、長期的に収益を生み出すものへと変革させていかなければならないと考えた。具体的に言えば、単に不動産を右から左へと売り買いするのではなく、その土地に長期的に価値を持つ上物を建て、その上物をリースして収益を生み出す「ヘッドリース事業」という独自のビジネスモデルを生み出したのである。

やがて、エム・ケーの土地活用技術はさらに進化していき、その技術で小林氏は、本来、開発ができないとされている「市街化調整区域」を開発するという新たなビジネスに乗り出し、エム・ケーを大きな成功へと導いていった。

多くの自治体にとって、「市街化調整区域」の存在は、頭の痛い問題だった。手つかずのまま放置されている広大な土地には雑草が生い茂り、不法投棄の場になっているところも少なくなかったが、その開発にはいくつもの困難があった。

「市街化調整区域」の活性化計画には、自治体などの許諾が必要であるうえ、相当数にのぼる土地オーナーの了解を取りつけるという困難を極める作業もともなう。そのため、膨大な時間と手間がかかるのが普通である。

ところが、小林氏が率いるエム・ケーは、それを驚くほどの短期間でやり遂げてしまうのだ。冒頭に書いた景色の変化は、小林氏が手掛けた「市街化調整区域」の開発プロジェクトにより、土地が新たな生命を得たことによる変化だったのである。

こうした「市街化調整区域」の開発により、それまで過疎化に悩んでいた地方に新たな雇用が生まれ、自治体としても新たな税収が期待できるようになる。これは、国が掲げている「地方創生」という課題に対する、これ以上ない解答にもなっている。それを証明するように、現在、エム・ケーには全国の自治体から次々と開発依頼が殺到しており、その応対だけで時間がなくなってしまうと、小林氏はうれしい悲鳴をあげている。

「不動産は、所有することに価値があるのではありません。不動産を活用し、長期的に収益を得られるものに変えていかなければならないのです。その実践を推進することが、不動産事業に求められる本来の社会的役割であるはずです」

と言う小林氏の発想は、不動産の価値観におけるコペルニクス的転回と言っても過言ではない。

この革新的発想がいかに時宜を得たものであるかは、エム・ケーの30年の軌跡が証明している。その間には、バブル経済の崩壊と、その後の長期的不況、さらにはリーマンショックなどもあり、不動産市場のみならず、日本経済そのものがたどった道は、平坦とはほど遠かった。だが、そうした時代背景のなかでもエム・ケーは、創業以来、おおむね右肩上がりの勾配を描いて着実に成長路線を歩んできた。

35平方メートルの狭い事務所に、小林のほかは女子社員が2人いるだけでスタートした小さな会社が、いまや年商200億円を超えるまでになり、時代の先端を走って日本の不動産活用の質的転換を力強く牽引する、堂々たる企業へと成長を遂げているのだ。

「不動産事業は、私の天性の職業だったのかもしれません」

と、謙虚な口調で語るこの言葉以上に、小林氏の正鵠を射るものはないだろう。

エム・ケーは、2017年11月に創業30年を迎えた。企業の寿命は30年という説があるが、それを踏まえるならば、2018年はエム・ケーにとって、新しい世紀の扉を開き、この先、さらに一段、また一段と新たなステージを駆けのぼっていく、まさに新たな出立の年だと言えよう。

本書では、小林氏とエム・ケーの30年の歩みをたどりつつ、その歩みを牽引する小林氏の不動産活用の理念と実績を、つぶさに紹介していく。

「生涯、仕事人でありたい」

これも、小林氏が掲げる理念のひとつだ。76歳(2018年時点)である小林氏のこの考え方は、いまや4人に1人は高齢者という日本を活性化させる、もうひとつの価値ある提唱と言えるだろう。

そうした意味からも、小林氏という傑出した人間像を描き出し、その足跡を紹介することは、現在の日本が抱える幾多の課題に対する答えを示唆し、その先への光明を示す、貴重な1冊となるものと自負している。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年5月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 “負”動産から“活”動産へ
―エム・ケーと小林勁が仕掛ける不動産革命―

エム・ケーの新たな一歩・創業30年パーティー
パーティーに集まった多様な顔ぶれとエム・ケー
安定的な経営基盤なくして企業の成長はありえない
「市街化調整区域」とはなにか
市街化調整区域開発のオンリーワン企業「エム・ケー」
エム・ケーが行った市街化調整区域開発事例
 事例Ⅰ 市街化調整区域開発プロジェクト「イオンモールつくば」
 事例Ⅱ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア清久」
 事例Ⅲ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコアあきる野」
 事例Ⅳ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア五霞」
 事例Ⅴ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア海老名」
 事例Ⅵ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア三島三ツ谷工業団地」
 事例Ⅶ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア千葉誉田」


第2章 不動産価値革命の先駆者
―建築設計士から不動産業への転身―

土地に生命を吹き込むことを天職として
土地を愛するDNAを受け継いで
農地改革で土地を失う
建築の道を志す
生涯働き続けるために
建築は日本の将来像を具体化する仕事だ
超高層ビル時代の幕開け
建築設計家としての一歩を踏み出す
先輩から学んだ設計士としての技術と魂
いまも思い出に残る病院設計
一生の基盤が形成される
ゼネコンから住宅メーカーへ転進
いくつものカルチャーショックから学びを得る
芽生え始めた独立志向


第3章 農耕型不動産ビジネスとヘッドリース事業
―所有から活用へ。不動産の新しい価値を見出す―

エム・ケー株式会社の船出
マンションの一棟売りからスタート
困難な仕事だからこそ挑戦する
「農耕型」という新しい不動産ビジネスの開発へ
確かな収益基盤、それも継続的な収益基盤をつくろう
「ヘッドリース」というビジネスモデル
リスクはエム・ケーが負い、オーナーには迷惑をかけない
ヘッドリース事業第1号案件「北野ビル」
大量雇用時代の社員寮・社宅に着目
社員寮から有料老人ホームへの転用
耳たぶに触れる需要を聞き逃すな
不動産事業を通じて社会に貢献する企業へ
大きなペナルティを支払って学んだこと


第4章 働き方改革を先導する
―徹底した少数精鋭主義と女性の活用―

粒選りの少数精鋭集団
率先して働き方革命を実現していく
次世代型の不動産マンを育てていく
何歳になっても仕事をしてほしい
一騎当千の営業活動を支える女性スタッフ


第5章 100年後も存続する企業へ
―企業遺伝子を培い、それを継承していく―

敢えて成長速度をゆるめる
「安全・確実経営」を確保しているからこそ取れるリスク
数々の受賞が物語る、小林の経営手腕
不動産ビジネスが揺らぐことは永遠にない
変化を鋭く読み取る先見性が勝負を分ける
小林が描く次世代型不動産活用とは
大胆な発想の転換が求められる都市開発
企業遺伝子をつないで100年企業へ


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