2018/08/06

『人生100歳時代 不動産投資のフロンティア』 前書きと目次


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人生100歳時代
不動産投資のフロンティア
~将来の不安を安心に変えるフロンティアハウス~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-445-7
初版発行:2018年7月30日




はじめに

最近では、「人生100年時代」「人生100歳時代」といった言葉をよく見聞きするようになった。

たとえば神奈川県知事の黒岩祐治氏は、2016年の年頭記者会見で、県民一人ひとりが、その人らしく生涯にわたって生き生きと暮らせるよう、県、市町村、大学、民間企業、NPOなどが「かながわ人生100歳時代ネットワーク」を立ち上げ、「人生100歳時代の設計図」として、協働してさまざまな取り組みを進めていくことを宣言した。

また、同年10月には、ロンドン・ビジネススクールのリンダ・グラットン教授とアンドリュー・スコット教授の共著による『THE 100-YEAR LIFE』の日本語翻訳版『LIFE SHIFT(ライフ・シフト) 100年時代の人生戦略』(東洋経済新報社)が発刊され、大きな反響を呼んだ。同書では、2007年に日本で生まれた子どもの50%が107歳まで生きると述べられており、ついにここまできたかと実感する。

そこで政府も、人生100年時代を見すえた政策のグランドデザインを検討する「人生100年時代構想会議」を、2017年9月に発足させている。

たしかに戦後、日本人の平均寿命は延び続けている。1950年には男女ともに60歳程度だった平均寿命は、2016年には男性80.98歳、女性87.14歳(厚生労働省「平成28年簡易生命表の概況 参考資料2 主な年齢の平均余命の年次推移」)にまで延び、「人生90年時代」も目前に迫っている。

この調子でさらに平均寿命が延びていけば、「人生100年時代」の到来も、いよいよ現実味を帯びてくる。そうなれば、その分、仕事をリタイアしたあとの、いわゆる「老後」の時間も長くなっていく。

しかし、少子高齢化の急速な進展により年金制度の基盤が揺らぎ、今後の年金受給額が目減りするなど、年金制度自体の将来も危ぶまれるなかで、老後の生活に対する金銭的な不安を抱いている人は少なくない。そのため、「老後の暮らしに必要な資金は、現役のなるべく早い時期から準備しておこう」という自己防衛意識が、一般の会社員はもとより、一定の資産を有する階層にまで広がっている。

老後の暮らしを安定させる手立てのひとつが、不労所得の確保、すなわち投資による資産運用である。投資の対象は、株式、投資信託、債券などの金融資産と、不動産や金などの実物資産に大別されるが、なかでも不動産投資は、経済状況や為替相場の変動等による影響が少なく、資産価値も落ちにくいうえ、相続税対策をはじめ税制面でもメリットがあり、長期保有することで安定した収入が望めるとあって、高い人気を集めている。

ゼロ金利とも言われる空前の低金利時代が続いていることも、不動産投資の人気の背景としてあげられる。しかし一方で、低金利時代ゆえのさまざまな問題も浮上してきている。

「融資したい」という金融機関と「建てたい」という不動産業者の思惑が一致し、立地や物件の良し悪しを問わずにワンルームマンションやアパートなどの賃貸住宅が続々と建てられた結果、エリアによっては空室が目立つようなところも出てきている。入居稼働率の悪化により、家賃を保証するサブリース契約をめぐる不動産業者とオーナー間のトラブルも相次いでいる。なかには、「長期的な安定が望める」はずが、期待どおりの収益が得られないどころか、ローンの返済もままならないというケースさえあるようだ。返済原資が家賃で賄えないとなれば、不良債権化が懸念される。そのため、金融庁が各金融機関の融資状況にメスを入れ始め、不動産への融資の引き締めにかかっている。

加えて、少子高齢化の進展や、人口減少、空き家問題の顕在化など、不動産業界を取り巻く環境は、必ずしも明るい材料ばかりではない。それだけに、不動産投資を始めるにあたっては、物件選びはもとより、誰(どの不動産会社)から買うか、誰に管理を任せるかといった「パートナー選び」が非常に重要になってくる。

「不動産投資における最大のリスクとも言えるのが空室でしょう。ですから、オーナー様に満足していただくために、収益性の高い物件を開発し、入居稼働率を100%に限りなく近づけることが、われわれの使命と考えます」

こう語るのは、本書で紹介する株式会社フロンティアハウス(本店:神奈川県横浜市)の代表取締役を務める佐藤勝彦氏である。大学を卒業後、マンションデベロッパーを経て、1999年に佐藤氏が32歳の若さで設立したフロンティアハウスは、横浜や東京を中心とした首都圏エリアでの一棟売りの収益物件の開発・販売を中心に、用地仕入れ、建築、販売、賃貸募集、賃貸管理までをワンストップで展開することで、顧客からの厚い支持を集め、着実に実績を積みあげてきた。現在では年間50棟近い物件の開発を手がけ、約2000戸の管理を行っている。

佐藤氏いわく、「収益物件の開発において最も重要なのは立地」とのことで、土地の仕入れが不動産投資の成否の鍵を握っていると言っても過言ではないようだ。建物についても、万人受けのする既存のワンルームでは入居稼働率に限界があるため、エリアの特性や入居者のターゲットを絞った間取りや設備、内装などに工夫を凝らしている。

加えて、空室を限りなくゼロに近づけるために、通常の賃貸契約にとどまらず、マンスリー賃貸や民泊などを組み合わせて対象となる利用者の層を広げるなど、リーシング・イノベーション戦略を展開していることも、フロンティアハウスの特徴のひとつだ。

それが可能なのは、オーナーが物件を一棟所有しているからこそである。不動産の収益物件では、ワンルームマンションなどのように、1戸ごとにオーナーが契約する区分所有もあるが、フロンティアハウスでは、建物全体をオーナーが契約する一棟所有を主にしているのだ。

「一棟所有の場合は、最終的に土地が残るため、将来的に建て替えが可能です。そのときは建設資金の投資だけですむため、より高い利回りが期待できます」

と、佐藤氏は一棟を丸ごと所有することのメリットを強調する。

会社設立から20年目を迎え、売上高50億円(2016年度)、従業員数50名を超える企業に成長したフロンティアハウスがめざすのは、「100年企業」だ。オーナーや入居者といった同社の顧客に対し、子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって役に立てる会社となるよう、収益物件としての賃貸アパートやマンションから、ファミリー向けの分譲マンションや戸建住宅まで、不動産事業の幅広い領域を手がけ、住まいに関するあらゆる要望に応えられる体制を整えている。

そして「100年企業」のもうひとつの意味するところが、社員の子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって誇りをもって勤められるような、魅力のある企業体をめざすというものだ。「企業は人材がすべて」と語る佐藤氏は、「人を育てる」ことにフォーカスを当てると同時に、社員一人ひとりの多様性を認め、それらを発揮できる環境づくりや、福利厚生の充実など、働き方改革にも力を注いでいる。

本書は、収益物件の開発・販売を中心に不動産の総合企業として成長を続けるフロンティアハウスの事業活動を紹介するとともに、創業社長・佐藤勝彦氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。

超長寿社会を迎え、将来の安心を確保する手立てとして不動産投資を検討している人や、便利で快適なアパートライフやマンションライフを楽しみたいと考えている人にとって、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年6月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 将来の不安を安心に変える不動産投資

長寿化の進展でますます長くなる「老後」
老後の暮らしは自助努力によって守る時代に
預貯金は「リスクを取らないリスク」
投資対象の金融資産と実物資産を徹底比較
将来の生活を守るための不動産投資
税制面や生命保険代わりとしてのメリットも
不動産投資の最大のリスクが「空室」
サブリースをめぐるトラブルも多発
入居稼働率低下のリスクが少ない一棟売り物件
今後も有望な東京・横浜エリアの不動産投資
不動産投資は信頼のパートナー選びから


第2章 不動産投資をトータルサポートするフロンティアハウス

収益物件のトータル業務をワンストップで展開
立地へのこだわりで高い入居稼働率を維持
赤いライン入りの外観が特徴的な自社開発物件
入居者目線に立った間取りや仕様を工夫
多様化するニーズに合わせターゲットを絞った展開も
営業はインターネットでのアプローチが7割
オーナーに対する万全なアフターサポート体制
販売した物件を未来永劫管理していく使命
「収益物件のAtoZ」をめざす
自社保有物件を増やし経営安定の一助に


第3章 空室ゼロをめざすリーシング・イノベーション戦略

空室をなくすことが最大の使命
マンスリー賃貸と民泊を絡めて貸し方の引き出しを増やす
マンスリー賃貸がエリアのニーズに合致して満室を実現
住んでいてワクワクするような空間づくり
多様化するマンスリー賃貸のニーズ
地場の不動産仲介業者と組んで賃貸募集
サブリースの目的は顧客満足の向上


第4章 人材育成と働き方改革への取り組み

企業を動かす最大の要素は「人」
新入社員全員がまずは土地の仕入れを経験
「人を育てる文化」を醸成中
多様な働き方を選択できる環境づくり
社長室が現場の意見を集約
ワーク・ライフ・バランスを重視した働き方改革
資格取得支援と豊富な資格手当
社員とその家族の幸せを追求すべく福利厚生を充実
多様性を発揮できるステージづくり


第5章 創業社長・佐藤勝彦の経営理念と人生哲学

野球での活躍で注目を浴びた少年時代
野球部を去ることになった苦い思い出
勉強そっちのけでアルバイトに明け暮れた学生時代
バブル経済絶頂期にデベロッパーに入社
バブルが崩壊し、勤めていた会社が民事再生手続きへ
責任をまっとうすべく最後までやり切って「卒業」
身ひとつでフロンティアハウスを立ち上げる
管理までトータルで提供することの重要性を学ぶ
努力という無形財産が有形財産をつくる
顧客、社員、取引先への思いを経営理念に託す
飛躍の契機となった横浜地区の「難あり土地」
リーマンショックの危機を間一髪で逃れる
MBA取得をめざし大学院へ


第6章 フロンティアハウスが描く「100年企業」への未来図

親子3代にわたるおつきあい
人口減少時代の収益物件の市況を予測
収益物件においても高まるインバウンド需要
人口増の東南アジア市場での展開も視野に
収益物件と戸建住宅の組み合わせ
不動産関連ビジネスは協業の時代へ
セミナー開催による集客にも注力
プロダクトアウトからマーケットインへの転換
「100年企業」に向け、地に足をつけた戦略を


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2018/07/10

『LED革命』前書きと目次

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LED革命
~LEDのリーディングカンパニー「遠藤照明」の挑戦~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-374-0
初版発行:2012年8月17日




 はじめに


文明は明かりとともに歩んできた。

はじめに人は火という道具を手に入れた。火は、人に暖を取らせ、獣から身を守り、食べものに火を通し、そして照明となった。火の使用により、人類は初めて文明を持つ余裕を持てたといえよう。暗闇でただ眠るしかなかった人に、火の明かりは光源として文明を育はぐくむチャンスを与えたのだ。

火の揺らめきはやがて松たい明まつからロウソクへと代わり、ガス灯、白熱電球、蛍光灯、ハロゲン灯など、新たな光源へと進化の幅を広げていった。そしてここにきて、これまでの照明の歴史とはまったく次元を異にする新たな光源を人類は手に入れることになった。それがLEDである。

LEDのメリットは何よりも消費電力が圧倒的に少ないことがあげられる。ざっくりいって、白熱電球照明の八〇%以上の消費電力を節減できる。環境や資源問題が喫緊の課題とされている現在、救世主ともいえる光源だ。

LEDの真価はほかにもある。輝度・演色性など、光のクオリティがこれまでのどの光源よりも高いのだ。さらにはデジタル環境に対応しやすく、自由自在に光をアレンジできることも照明デザインをするうえでははかりしれないメリットである。

LEDの登場により、照明の世界はドラマチックに変容した。いままさしく、照明の革命といえるような大イノベーションが進行しているのである。

そのLEDへのイノベーションの火付け役となり、日本の業務用LED照明市場でトップクラスのシェアを有するのが、本書で取り上げる株式会社遠藤照明(本社:大阪府大阪市、代表取締役:遠藤良三氏)である。

遠藤照明が専業照明メーカーとして、これまで手がけた商業施設の名をあげると、誰もが知っている大手百貨店から大型商業施設、スーパー、飲食店など、枚挙にいとまがない。おそらくほとんどの人がすでに、遠藤照明のLEDがつくり出す光の空間でショッピングやグルメを楽しんだ経験があるのではないだろうか。

「高付加価値空間」をつくり出すプロ集団という事業テーマを掲げる遠藤照明が手がけた空間は、これまでにない高い付加価値が生まれ、空間全体を彩ることは当然ながら、環境負荷が少なく、さらに電力料金が大きく下がるというのだ。いまや環境を意識する企業活動は、地球市民として当然の責務の一つといえる。さらに景気低迷・消費不況により収益率が低下している商業施設にとって、電力料金の削減は実質的に利益率の向上と同じ意味を持つ。次々と新たに生まれる空間の多くで、遠藤照明のLED照明が採用されるのも当然である。

遠藤照明の創設は昭和四十二(一九六七)年。遠藤良三氏が個人で立ち上げた、会社というより個人の製作所からのスタートで、それがすべての出発点だった。遠藤氏は、安定した大手銀行の正社員という恵まれた場を惜しげもなくかなぐり捨てると、「金がない」「人がない」「ルートがない」のないないづくしをものともせず、たった一人で会社を立ち上げたのだ。

そこから、非住居空間照明におけるトップシェアを占める企業にまで遠藤照明を育て上げてきた遠藤氏の歩みは、まるで小説のように起伏に富んでいる。私が遠藤照明をテーマに筆を起こしたのは、いまドラスティックに進行しているLED照明へのイノベーションを紹介したかったと同時に、遠藤氏の強い独立精神と、信じた道を強きょう靭じんな意志力で突き進んでいく生き方を、ともすれば、軟弱な生き方に傾きがちな最近の多くの人に知ってもらいたいという思いが大きかったからだ。

遠藤氏の豪胆かつ先見性豊かな経営力は、この三年ほどの動きに特に顕著だ。

たった一人で起業し、非住居空間照明に集中するという戦略でしだいに頭角を現すようになった遠藤照明は、平成二年には大阪証券取引所(新二部)に上場を果たす。照明専業メーカーとしては初の株式上場である。その後も順調に発展を遂げ、ピーク時には総売上高一八七億円にまで達していた。

だが、その歩みは決して順風満帆ではない。平成二十年にはリーマンショックが襲いかかり、遠藤照明の業績は一気に二十年前の水準まで落ち込んでしまう。その後、日本経済は円高、少子高齢化の進行などにより、いまだに低調から抜け出せてはいない。

このとき、遠藤氏はすぐさま「今後、経営資源の投下はLED分野に集中する」と大胆な決断を下した。いずれはLEDが照明の主流になると予感されたものの、当時、LEDが国内照明市場に占める割合はわずか三・四%にすぎなかったのだ。

この決断は見事な結果を導いた。平成二十二年三月期は一三一億円だった遠藤照明の売り上げは、翌平成二十三年三月期には一八九億円と急伸。平成二十四年三月期では二六八億円(実績)、平成二十五年三月期では三五三億円(予測)とさらに勢いよく伸びつづけているというから、痛快極まりない。すでにその売り上げの八〇%はLEDによるものだという。

いうまでもなく、LEDについても世界的な厳しい競争が繰り広げられている。もし、遠藤照明の決断がなければ、日本のLED事業は世界のLED化への潮流にも後おくれをとっただろうといわれている。遠藤氏は社団法人日本照明器具工業会の常任理事の要職にもあるが、率先してLED化を促進したことにより、日本の照明器具産業を大きく牽引する功績も果たしたことになろう。

現在、世界の照明市場は一〇兆円規模と巨大なものになろうとしている。しかも、加速度的に急成長も続けている。その主流は間違いなくLEDが占めるはずだ。

「そうした経済環境に的確に対応するために、アジア諸国はもちろん、欧米にもショールームを開設して海外事業を本格化させ、世界のリーディングカンパニーになることをめざしています」

遠藤氏はこう語る。

事実、これまで遠藤照明では、照明市場の世界的拡大を先取りし、二十三年前にタイに工場を設立。その後、中国にも生産拠点を設けている。その結果、圧倒的な価格競争力を持つなど、世界戦略への布陣固めにも抜かりはない。

本書では、LEDによる非住居空間照明を経営の主軸に据えて、照明新時代を牽引していく遠藤照明の活動を紹介するとともに、創業社長・遠藤良三氏の経営理念、行動哲学にも迫りたいと思っている。

このところ、ポテンシャル低下が懸念される日本経済だが、日本にはこんな元気な企業があることをぜひ、知っていただきたい。こうした企業ががんばっている、それが日本の底力だといえないだろうか。

遠藤照明のパワフルな活動を知れば、日本の未来に新たな活路は開けるという確信が湧いてくるはずだ。また、遠藤氏の生き方は、勇気ある決断、迷うことない行動力こそが難局を切り開いていくのだというメッセージを放ち、多くの人に貴重な示唆を与えるものだと信じている。

なお、本文内の敬称を略させていただくことを、あらかじめお断りしておく。


平成二十四年六月   鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 LEDが開く新しい光の時代

照明革命の幕が切って落とされた!
非住居空間照明はLEDがあたり前という時代がはじまった
次世代の照明・LED
誰もが驚いたオールLED照明の提案
売り場を二分しての大実験
売り上げを押し上げるLED照明効果
オフィス空間照明にも理想の光
伝統と先進イメージを融合させる
高付加価値空間創造企業としての遠藤照明
非住居空間×LEDに特化し、オンリーワン企業に
LEDなら大手に勝てる!
照明を知り尽くしている照明のプロ集団


第2章 文明から文化へ――照明の歴史

光が人をつくった
光の正体は電磁波
火からロウソクへ――明かりが果たした役割
歴史を変えた白熱電球
青白く光り、消費電力が少なく、電球の寿命が長い蛍光灯
非住居空間を彩る照明・ハロゲン灯:HIDランプ
本格的なLED時代の幕開け
LED研究の夜明け
光の三原色と青色発光ダイオード
白色発光ダイオードの開発
照明意識の変化とLED使用の急増
東日本大震災でLED普及はさらに加速
環境負荷の圧縮、省エネ照明とLED
非住居空間照明におけるLED化を牽引
クライアントは育ての親
エネルギー消費とデザイン性の高さを併せ持つLED照明


第3章 照明環境創造のプロ集団・遠藤照明

Ⅰ.照明事業
 照明テクノロジーの原点――照明技術研究所
 ビジネスを実際に成立させていく――営業本部
 高付加価値空間を提案する――照明計画研究所
 供給体制を万全に――生産本部
 遠藤照明の品質力の要――品質保証部
Ⅱ.海外事業
 グローバル市場で勝ち抜いていく
 すでに世界攻略の拠点を完成
Ⅲ.環境ソリューション事業
 環境が世界の課題になることを視野にイーシームズを創設
 レンタル事業と省エネ
 省エネ照明の普及浸透に大きく貢献
 イーシームズの環境提案・自動監視制御システムECOライナー
 多彩なサービスメニュー
Ⅳ.インテリア家具事業
 照明とコラボするインテリア製品を開発
 付加価値の高い家具に特化
Ⅴ.人材育成
 高付加価値空間をつくり出すプロフェッショナルたち
 「社員憲章」と「エンドーバリュー」
 信賞必罰制で人材を鍛え直す
 打たれてもいいから出る杭になる、そんな人材を育てていく
 戦略的人事配置で一〇〇〇億円企業の人材育成を


第4章 光とともに歩んできた半世紀

ビジネスとは無縁の家に生まれ育つ
安定よりも自分で勝負! の道がいい
五年で捨てた恵まれた銀行員の座
照明との出合いは“甘いささやき”?
たった一人の独立
護衛艦用照明で鍛えられた技術力
ニクソンショックで、新規領域を探す
店舗照明へと照準を決め、遠藤照明を設立
活路はカタログ制作から
カタログがバインダー形式だったわけ
「一度、使ってもらえれば」という自信
「遠藤ならば」の信頼性
「オリジナルに徹する」を貫く
独自の存在感で価格決定権を手にする
明るさから光の演出の時代へ
一〇〇億円企業に成長
タイに本格的な生産拠点を完成
照明専業メーカーとして初の上場
新技術への積極的な挑戦
バブル経済の崩壊の洗礼を受けて
パチンコ店ブームの火付け役
アパレル、百貨店などの空間照明を牽引
失われた二十年
一〇〇%LEDへの転身
電光石火の攻めを展開


第5章 世界のトップランナーに

進化しつづける「LEDZ」
商業施設から新たなる分野へ
世界がLEDに向けて走り出す
世界規模の倍々ゲームがはじまった
世界のトップランナーへ躍進
競合を恐れとしない、これだけの理由
世界市場で「ENDO」ブランドを確立する
光の未来へ・三年後、一〇〇〇億円企業をめざす


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2018/06/05

『土地を活かす知恵 人を活かす情熱』 前書きと目次

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土地を活かす知恵 人を活かす情熱
~エム・ケーの土地活用革命II~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-444-0
初版発行:2018年6月20日




はじめに

「あれ、以前通ったときと景色がすっかり変わったなあ」

取材などで全国を飛びまわる日々を送る私だが、最近、新幹線やクルマの窓から見える景色が以前とは大きく変わったことに気がついて、驚くことがしばしばある。ふと目をやると、以前は茫漠とした空き地が広がっていたところに、工場や倉庫、あるいは配送センターといった、壮大な規模の建物が建っているのだ。

土地は無機的なものだと考えられがちだが、そこに建物が建ち、活用され始めると、土地は急に生き生きとした表情を取り戻す。その結果、一帯の景色までもが活気を帯びてきて、それを遠望する者にまで元気を与えてくれる。土地は、なんらかの目的で使われてこそ命を持つということを、身に沁みて実感する瞬間だ。

バブル経済の崩壊やリーマンショック、さらには歯止めの利かない少子化も重なり、日本の不動産事情は、以前とはまったく異なった様相を呈するようになっている。

かつては「土地信仰」という言葉もあったほど、土地は絶対的な資産であった。だが現在では、都市中心部のごく一部を除けば、ただ持っているだけの土地は「お荷物」と化しつつある。所有していれば税金を納めなければならず、相続のときにはもめごとの種になることもあるうえ、相続税も重くのしかかる。

だからといって売ろうと思っても、最近では、地方ばかりか、首都圏でも中心部から少し離れると、買い手がつかないというケースも珍しくないご時世だ。少子化により住宅需要は頭打ちになり、地方は言うまでもなく、都市部でも空き家が目立つようになってきている。

加えて、「失われた20年」とも称される長引く不況を体験した企業は、設備投資に二の足を踏んでいるところも少なくない。減反政策や後継者不足などにより、代々受け継がれてきた農地もいまでは耕作放棄地となり、荒れ地のまま放置されて雑草が生い茂り、なかには不法投棄のごみの山になってしまったところさえある。

かつては想像することのなかった「土地余り」の時代を迎え、いまや不動産は“負”動産とすら呼ばれるようになっている。

だが、そんな不動産市場に新たな価値観を導入し、使い道がないと考えられていた土地に息を吹き込み、有効活用の道を生み出している企業がある。それが本書で紹介するエム・ケー株式会社(本社・東京都日野市)であり、同社を率いる代表取締役の小林勁氏である。

エム・ケーの創業は1988年11月1日である。まさにバブル経済沸騰期の真っただ中であり、創業からおよそ1年後の1989年12月29日の大納会では、日経平均株価は3万8957円と史上最高値をつけた。

当時、株価以上に高騰していたのは地価である。そうした時期に創業した不動産会社と聞けば、不動産価格を吊りあげながら不動産を買っては売り、売っては買いを繰り返して大きく儲ける、そんなビジネスを展開してきたのではないかと考えるのが普通だろう。だが、小林氏は、不動産バブル最盛期の当時から、土地を有効活用することで安定的に収益を確保することを重視し、その収益を積みあげて会社の基礎体力にするという、堅実そのもののビジネススタイルにこだわっていた。

「人間の活動は、すべて土地の上で行われます。しかし、使える土地の広さには限界があります。だからこそ、土地をいかに利用するか、どう活用するかという知恵が重要なのです。活用方法しだいで、土地の価値を限りなく拡大し、発展させることができるはずです」

こうした独自の視点を持つ小林氏は、土地などの不動産に新たな生命を吹き込み、長期的に収益を生み出すものへと変革させていかなければならないと考えた。具体的に言えば、単に不動産を右から左へと売り買いするのではなく、その土地に長期的に価値を持つ上物を建て、その上物をリースして収益を生み出す「ヘッドリース事業」という独自のビジネスモデルを生み出したのである。

やがて、エム・ケーの土地活用技術はさらに進化していき、その技術で小林氏は、本来、開発ができないとされている「市街化調整区域」を開発するという新たなビジネスに乗り出し、エム・ケーを大きな成功へと導いていった。

多くの自治体にとって、「市街化調整区域」の存在は、頭の痛い問題だった。手つかずのまま放置されている広大な土地には雑草が生い茂り、不法投棄の場になっているところも少なくなかったが、その開発にはいくつもの困難があった。

「市街化調整区域」の活性化計画には、自治体などの許諾が必要であるうえ、相当数にのぼる土地オーナーの了解を取りつけるという困難を極める作業もともなう。そのため、膨大な時間と手間がかかるのが普通である。

ところが、小林氏が率いるエム・ケーは、それを驚くほどの短期間でやり遂げてしまうのだ。冒頭に書いた景色の変化は、小林氏が手掛けた「市街化調整区域」の開発プロジェクトにより、土地が新たな生命を得たことによる変化だったのである。

こうした「市街化調整区域」の開発により、それまで過疎化に悩んでいた地方に新たな雇用が生まれ、自治体としても新たな税収が期待できるようになる。これは、国が掲げている「地方創生」という課題に対する、これ以上ない解答にもなっている。それを証明するように、現在、エム・ケーには全国の自治体から次々と開発依頼が殺到しており、その応対だけで時間がなくなってしまうと、小林氏はうれしい悲鳴をあげている。

「不動産は、所有することに価値があるのではありません。不動産を活用し、長期的に収益を得られるものに変えていかなければならないのです。その実践を推進することが、不動産事業に求められる本来の社会的役割であるはずです」

と言う小林氏の発想は、不動産の価値観におけるコペルニクス的転回と言っても過言ではない。

この革新的発想がいかに時宜を得たものであるかは、エム・ケーの30年の軌跡が証明している。その間には、バブル経済の崩壊と、その後の長期的不況、さらにはリーマンショックなどもあり、不動産市場のみならず、日本経済そのものがたどった道は、平坦とはほど遠かった。だが、そうした時代背景のなかでもエム・ケーは、創業以来、おおむね右肩上がりの勾配を描いて着実に成長路線を歩んできた。

35平方メートルの狭い事務所に、小林のほかは女子社員が2人いるだけでスタートした小さな会社が、いまや年商200億円を超えるまでになり、時代の先端を走って日本の不動産活用の質的転換を力強く牽引する、堂々たる企業へと成長を遂げているのだ。

「不動産事業は、私の天性の職業だったのかもしれません」

と、謙虚な口調で語るこの言葉以上に、小林氏の正鵠を射るものはないだろう。

エム・ケーは、2017年11月に創業30年を迎えた。企業の寿命は30年という説があるが、それを踏まえるならば、2018年はエム・ケーにとって、新しい世紀の扉を開き、この先、さらに一段、また一段と新たなステージを駆けのぼっていく、まさに新たな出立の年だと言えよう。

本書では、小林氏とエム・ケーの30年の歩みをたどりつつ、その歩みを牽引する小林氏の不動産活用の理念と実績を、つぶさに紹介していく。

「生涯、仕事人でありたい」

これも、小林氏が掲げる理念のひとつだ。76歳(2018年時点)である小林氏のこの考え方は、いまや4人に1人は高齢者という日本を活性化させる、もうひとつの価値ある提唱と言えるだろう。

そうした意味からも、小林氏という傑出した人間像を描き出し、その足跡を紹介することは、現在の日本が抱える幾多の課題に対する答えを示唆し、その先への光明を示す、貴重な1冊となるものと自負している。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年5月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 “負”動産から“活”動産へ
―エム・ケーと小林勁が仕掛ける不動産革命―

エム・ケーの新たな一歩・創業30年パーティー
パーティーに集まった多様な顔ぶれとエム・ケー
安定的な経営基盤なくして企業の成長はありえない
「市街化調整区域」とはなにか
市街化調整区域開発のオンリーワン企業「エム・ケー」
エム・ケーが行った市街化調整区域開発事例
 事例Ⅰ 市街化調整区域開発プロジェクト「イオンモールつくば」
 事例Ⅱ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア清久」
 事例Ⅲ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコアあきる野」
 事例Ⅳ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア五霞」
 事例Ⅴ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア海老名」
 事例Ⅵ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア三島三ツ谷工業団地」
 事例Ⅶ 市街化調整区域開発プロジェクト「ネクストコア千葉誉田」


第2章 不動産価値革命の先駆者
―建築設計士から不動産業への転身―

土地に生命を吹き込むことを天職として
土地を愛するDNAを受け継いで
農地改革で土地を失う
建築の道を志す
生涯働き続けるために
建築は日本の将来像を具体化する仕事だ
超高層ビル時代の幕開け
建築設計家としての一歩を踏み出す
先輩から学んだ設計士としての技術と魂
いまも思い出に残る病院設計
一生の基盤が形成される
ゼネコンから住宅メーカーへ転進
いくつものカルチャーショックから学びを得る
芽生え始めた独立志向


第3章 農耕型不動産ビジネスとヘッドリース事業
―所有から活用へ。不動産の新しい価値を見出す―

エム・ケー株式会社の船出
マンションの一棟売りからスタート
困難な仕事だからこそ挑戦する
「農耕型」という新しい不動産ビジネスの開発へ
確かな収益基盤、それも継続的な収益基盤をつくろう
「ヘッドリース」というビジネスモデル
リスクはエム・ケーが負い、オーナーには迷惑をかけない
ヘッドリース事業第1号案件「北野ビル」
大量雇用時代の社員寮・社宅に着目
社員寮から有料老人ホームへの転用
耳たぶに触れる需要を聞き逃すな
不動産事業を通じて社会に貢献する企業へ
大きなペナルティを支払って学んだこと


第4章 働き方改革を先導する
―徹底した少数精鋭主義と女性の活用―

粒選りの少数精鋭集団
率先して働き方革命を実現していく
次世代型の不動産マンを育てていく
何歳になっても仕事をしてほしい
一騎当千の営業活動を支える女性スタッフ


第5章 100年後も存続する企業へ
―企業遺伝子を培い、それを継承していく―

敢えて成長速度をゆるめる
「安全・確実経営」を確保しているからこそ取れるリスク
数々の受賞が物語る、小林の経営手腕
不動産ビジネスが揺らぐことは永遠にない
変化を鋭く読み取る先見性が勝負を分ける
小林が描く次世代型不動産活用とは
大胆な発想の転換が求められる都市開発
企業遺伝子をつないで100年企業へ


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2018/05/23

『学歴がなくても、年収6億円を稼ぐ男の人生』 前書きと目次

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学歴がなくても、年収6億円を稼ぐ男の人生
~「顧客目線」で不動産業界の常識を打ち壊す、佐々木数修都の型破り経営~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-442-6
初版発行:2018年6月3日




はじめに

日本が「長寿大国」と言われるようになって久しいが、長寿は、長く生きることで味わえる喜びや楽しさなどをもたらしてくれる一方で、これまでにない心配や不安も生じさせている。

その心配や不安の筆頭にくるのは、やはり健康とお金についてである。どうすれば豊かで活力のある老後を送ることができるのか。これからの時代は、年金だけでは心もとないし、銀行への預金も金利は限りなくゼロに近い。

それだけに、自分の責任で財産を蓄え、かつ、蓄えたお金は自分で守るという意識を持つことが不可欠だ。そこで注目されているのが不動産投資である。

不動産投資というと、投資のプロが行うものであり、素人が行うにはハードルが高いと思われがちだが、最近では一般の会社員でも不動産投資に取り組む人が増えているという。数ある投資商品のなかでも、不動産は安定感があり、かつ、わかりやすい商品であることが、広く一般に理解されてきたからだろう。仮に、急激な景気の変動に見舞われたとしても、不動産は、まったくの無価値になるようなことはない。

投資する物件と、その物件を手掛ける建設会社や不動産会社の選び方さえ間違えなければ、老後も家賃収入によって安心して暮らしていくことができる。そんな、ある意味で理想的とも言える老後の生活スタイルを、いまは普通の会社員でも手に入れることが可能な世の中になってきているのだ。

自分の将来を豊かで実り多いものにしたいなら、「自己責任」と「自助努力」を基盤にした準備が重要だ。とはいえ、自分だけではできないので、それを手助けしてくれるパートナーが大切となる。その準備をするときに力強い味方になってくれる不動産会社が、株式会社金太郎ホーム(本社:千葉県千葉市、代表取締役:佐々木数修都氏)である。

金太郎ホームは、グループ会社である株式会社金太郎カンパニーと株式会社エフと密接に連携し、東京から千葉に至る湾岸エリアを中心に、投資用賃貸マンションの施工・販売や自社施工物件の仲介・管理などをトータルに手掛けている。2002年に創業して以来、右肩上がりの成長をずっと続け、2017年度の年間売上高はグループ全体で100億円に達する。

創業者の佐々木数修都氏は、まだ47歳という若さで、ほとんどゼロの状態からここまで会社を築きあげてきた。

金太郎ホームの特徴は、すべてが顧客本位、入居者本位で貫かれていることである。
主力商品である新築賃貸マンション「ヒルズシリーズ」は、湾岸エリアの総武線沿線の駅から徒歩10分圏内に建つ、中低層のモダンなデザイナーズマンションだ。立地条件、設備、建築構造、デザインなど、どれをとっても秀逸で、かつ、新築か築浅のうえ、付加サービスも豊富なため、非常に人気が高く、入居率は平均96%を誇る。まさに、「入居者から選ばれる賃貸物件」だと言える。

そのため、500人ほどいる物件のオーナーは、全員が「勝ち組大家さん」である。全員が家賃収益を確保しており、これまでに債務不履行に陥ったケースは1件もない。つまり、金太郎ホームは「成功率100%」の優勝請負人なのである。

この成功と人気の秘密は、これまでの建設業界のやり方を根底から覆した建設手法にある。

手掛ける物件は法定耐用年数34年の重量鉄骨造の中低層マンションに限定し、物件のサイズや規格の標準化と徹底した効率化によって建設コストを3割以上削減することで、坪単価26万8000円という脅威の低価格を実現。さらに工期も同業他社の3分の2にまで短縮させた。

「最安値で最高品質、これに金太郎グループは挑戦します。『ヒルズシリーズ』は価格、品質、工期の3点セットで業界に革命を起こしたと思っています」

と、佐々木氏は言う。詳細は本文で説明するが、顧客本位の追求により生まれた画期的な施工法が、そのまま、従来のアパート・マンションの建設のあり方への問題提起となっていることにも注目してもらいたい。

最安値で最高品質という「金太郎流」は、土地を所有する人だけでなく、一般の会社員などにも、不動産投資への道を広く提供することになった。いまでは、金太郎ホームの物件オーナーの4割は、土地を持たない普通の会社員で占められている。しかも、彼らの多くは不動産投資を「事業」としてとらえ、2棟目、3棟目の購入に向かうという。

そうしたオーナーたちに的確なアドバイスをし、彼らの投資を成功に導けるのは、佐々木氏が洞察力と膨大な量の知識を持っているからにほかならない。

佐々木氏は、設計から収支計画の作成、現場管理、金融機関との交渉、さらには経営サポートや税金の相談に至るまで、すべてをコンサルティングできる不動産投資のエキスパートである。その教えを受けようと、不動産投資希望者が全国各地から金太郎ホームにやってくる。日本人だけでなく、外国人投資家のお客様も増えているという。

「私は、マンションを売っているのではなく、事業を売っているのです」

そう語る佐々木氏は、建物のほかにもうひとつ大事なものも売っている。それがサービスだ。

金太郎ホームでは、入居者に対し、スウェーデンのVOLVOの無料レンタカーをはじめとして、野球観戦チケットや東京ディズニーランドの招待券など、さまざまな特典を提供している。こうしたサービスの原資は、金太郎グループ内で信用保証や保険業務を担当する株式会社エフからの収入があてられている。

また、物件の仲介や管理などを受け持つ株式会社金太郎カンパニーによる管理体制も万全で、なにかのトラブルなどがあったとしても30分以内にスタッフが駆けつけられるように体制を整えている。

さらに、入居者どうしの交流会も金太郎カンパニー主導で行われており、その甲斐もあって更新率は84%にのぼる。つまり、金太郎ホームの物件に住んでいる入居者の大半が、長く住み続けることを希望しているわけだ。

なお、この金太郎カンパニーによる賃貸管理からのインカム収入により、金太郎グループの社員全員への給料がほぼ賄われている。つまり、金太郎ホームの年間100棟におよぶ賃貸マンション建設からの利益はそのままキャッシュとして残り、仮に金太郎ホームの売り上げがゼロであったとしても、社員全員の給料は問題なく支払われる体制ができあがっているというわけだ。

この金太郎グループの「潰れない会社」というビジネスモデルを、佐々木氏は身ひとつから築きあげた。キャッシュフローとインカム収入をベースにするこのビジネスモデルは、不動産業に限らず、すべての業界に通用する経営手法である。

さらに、徹底したむだの排除と時間の管理によって社員のコスト意識を高める手法は刮目すべきものがある。「習慣が人間をつくる」という信念を形にすることで若い社員を芯から鍛えていくことにより、成長速度を大きく向上させている。

このほかにも、社会貢献や海外戦略など、紹介すべきことは多くあるのだが、詳しくは本文を読んでもらいたい。すべての行動や考えが、佐々木氏の奮闘と努力のなかで生まれ、育まれたものであることが、感じとれると思う。

現在、佐々木氏は、約6億円の年収を得ている。この額は、グループ従業員数60人、年商100億円規模の企業の代表としては、一見、高額に見えるかもしれない。

しかし、本文をご一読いただき、「最安値で最高品質」のマンション建設を可能にし、年間100件の投資用マンションの一棟売り契約を結ぶと同時に、「潰れない会社」のビジネスモデルをつくりあげた優れた経営者であり、なおかつ、すべてのオーナーから寄せられる相談にも個別に応えている佐々木氏の素顔を知っていただければ、その金額の理由も納得できるはずだ。

また、自分の道を切り開くのは出自や学歴ではなく、物事の本質を見極める力と、誰かに喜んでもらいたいという想いがその原動力になることを、佐々木氏は身をもって伝えてくれている。

本書は、投資用賃貸マンションビジネスを展開する金太郎グループの事業活動を紹介するとともに、創業者・佐々木数修都氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。これは、資産形成を考えている人だけでなく、生き残りを図る建設業界関係者、および、自らの人生の道を模索している若者にとっても、貴重な指南の書となるであろう。

なお、文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年4月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 過熱する不動産市場の現状と課題

過熱する不動産投資の背景にある老後の不安
相続税制の改正でブームが加速
集団訴訟まで招いたサブリース問題
入居者もオーナーも満足させる、成功率100%の金太郎ホーム
じりじりと上昇する空室率はなにを語るか
不動産会社の言いなりになっている金融機関
賃貸アパート・マンション投資のメリット
不動産オーナーになる必要最低条件は、自分で判断できること


第2章 投資用マンションで快進撃を続ける金太郎グループ

「勝ち組大家さん」への仲間入り
金太郎グループのアウトライン
不動産投資の素人には新築物件が最適
重量鉄骨造マンションの建設費で坪単価26万8000円を実現
「最高品質」「最安値」を実現するための8つの約束
「湾岸に集中」「駅から10分」という徹底したエリア戦略
不動産投資の成功はキャッシュフローにあり
「ヒルズシリーズ」に込められたオーナーへの配慮
コスト削減との闘い
投資初心者も安心のワンストップ体制
「不動産」ではなく「事業」を売る
パートナーとは対等の関係
事業収支計画のシミュレーションと出口戦略
自らマンション経営をしているからこそわかること
千葉県の賃貸市場


第3章 サービスを売る=潰れない会社

最後まで面倒をみる体制
徹底した入居者本位の姿勢
なにかあっても30分以内に駆けつける
入居者本位の数々の特典
滞納時の家賃を保証する株式会社エフがサービスの財源
サービスには値段がない
東日本大震災直後にとった行動
「潰れない会社」の法則
キャッシュへのこだわりが、何者にも振り回されない会社をつくる


第4章 強烈逆転人生・佐々木数修都の47年間

昭和の匂いが残る男
怠け者の大工の父親、貧しい家が出発点
友達は絶対に裏切らない
オートバイと学級委員とアルバイトの日々
研修期間中に会社を辞めて、次の会社へ
談合が許せず退社を決意
恵まれない環境だったから、すべて自分で覚えなければならなかった
身銭を切って物件を完成
いちばん迷惑をかけた人たちが、いちばん助けてくれた
創業時から佐々木を支えたスタッフ
独自の営業スタイルを確立し、「6億円稼ぐ男」へ


第5章 理念を込めた人材育成

顧客に対する非礼3回でクビ?
新入社員向けのユニークな研修
時間の管理が社是
限られた時間のなかで最高の結果を出す
あらゆることから「むだ」をなくす
「集中タイム」で残業ゼロに
相手を変えようと思ったら、まずは自分自身が変わる
家族を大事にする会社
仕事と家庭を両立できる会社
建設現場の光景を変える
生きた証をメモに残す
起業家を育てる「金太郎塾」


第6章 地域社会に寄り添いながら歩む金太郎グループ

超レトロ車輌「金太郎ホーム号」が走る
未来へつなぐまちづくり
小さいけれど、大事な貢献
いちばんの地域貢献は納税
スポーツ振興、「千葉ジェッツ」のスポンサーに
不動産業界のイメージの向上をめざす
なぜ「ライバルを育てる」のか
今後の動きから目が離せない金太郎グループ
金太郎グループの海外戦略
日本人起業家が結んでくれた台湾との縁
香港やシンガポールへの展開も視野に
20代の社長を誕生させることを宣言
後継者に未来を託し、ビジネスモデルの普及に尽くす


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2018/05/17

『バス旅女子が選ぶ 日本でいちばんバス会社らしくないバス会社』 前書きと目次

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バス旅女子が選ぶ
日本でいちばんバス会社らしくないバス会社
~安心、快適、きれいになるバス旅の秘密~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-443-3
初版発行:2018年5月28日




はじめに

「インバウンド」という言葉がメディアに頻繁に登場するようになり始めたのは、数年前からだ。本来は「外から中に入ってくる」という意味だが、近年は、訪日外国人旅行、あるいは訪日外国人旅行者という意味で用いられることが多い。

日本政府は観光を21世紀における重要な政策の柱として位置づけており、2003年の小泉純一郎内閣のときにビジット・ジャパン(訪日旅行促進)事業をスタートさせている。当時はまだ訪日外国人旅行者数は年間500万人ほどにすぎず、これを年間1000万人にするという目標が掲げられた。国を挙げた訪日旅行誘致の取り組みにより、2007年には訪日外国人旅行者数が800万人を超え、その後はリーマンショックや東日本大震災による一時的な落ち込みはあったものの、2013年に初めて目標の1000万人を突破した。

このころから「インバウンド」という言葉が盛んに使われるようになり、観光業や宿泊業など、訪日外国人旅行者を対象としたビジネスが勢いを増してきた。それを受けてさらに政府は、観光立国の実現に向け、東京オリンピック・パラリンピックが開催される2020年までに訪日外国人旅行者数を年間2000万人にするという目標を掲げた。

ところが、免税制度の改定や、東南アジア諸国向けのビザの緩和、円安などが追い風となり、訪日外国人旅行者数は2017年に早くも約2869万人に達し、年間2000万人という目標を達成。そこで政府は新たに、2020年までに4000万人、2030年までに6000万人にすると、目標数値を引き上げた。

そうした状況下でバス業界は、中国人の爆買いツアーなどのインバウンド需要に支えられて貸切バスが好調だった。しかし、ここにきて、貸切バスによるインバウンドツアーに陰りが見え始めてきている。日本を訪れる外国人旅行者の旅行のしかたが、リピーターが増えるにつれ、ツアーではなくFIT(海外個人自由旅行)へとシフトしたことが大きな要因として考えられる。

代わって今後、外国人旅行者向けの需要が期待されるのが、LCC(格安航空会社)などと連携させた高速バスの分野だ。

高速バスは、多くは深夜もしくは早朝の発着で、新幹線や飛行機に比べて格段に安い料金で利用できるとあって、就職活動中の学生をはじめ若い世代を中心に人気が高く、いまでは格安の国内長距離移動手段として、日本人のあいだではすっかり定着した感がある。しかし、新幹線などに比べると、外国人旅行者のあいだでの認知度は、それほど高いとは言えないだろう。

ひと口に「高速バス」と言っても、以前は、大手電鉄系バス会社を中心とした高速乗合バスと、旅行業者が貸切バス事業者に運行を委託し、旅行業法に基づく募集型企画旅行のかたちで提供される高速ツアーバスの、2種類に分かれていた。後発の高速ツアーバスは、格安な料金設定で高速乗合バスとの差別化を図ろうとし、高速バス業界では熾烈な顧客獲得競争が繰り広げられた。

そんななかで2012年4月に、関越自動車道で高速ツアーバスの事故が発生。乗客7名が死亡し、乗客乗員39名が重軽傷を負う大惨事となった。

高速ツアーバスの運行が急増するなかで事故が起きたことを重く見た国土交通省は、安全性の確保などを目的に、高速乗合バスと高速ツアーバスを一本化した、新高速乗合バスのしくみをつくることにした。

こうして2013年7月末までに、高速ツアーバスは新高速乗合バスへと移行されたのだが、その再編された新高速乗合バス業界のなかで、独立系事業者として確固たる地歩を築いているのが、本書で紹介する株式会社平成エンタープライズ(本社:埼玉県富士見市、代表取締役:田倉貴弥氏)である。

平成エンタープライズの創業は、1992年に遡る。代表取締役の田倉貴弥氏が自ら購入した中古バス1台を元手に、台湾や香港から日本に来る観光客を空港や観光地に送迎することからスタートした。まさに日本におけるインバウンド・ツーリズムの先駆けと言っていいだろう。

「私がバス事業を始めた25年前には、外国人旅行者数は、まだ300万人を多少上まわる程度で、インバウンドという言葉を使う人はほとんどいませんでした。それがいまでは3000万人にも達しようという勢いですが、これほどまでにインバウンド需要が大きく伸びてきたのは、インターネットの普及が大きな要因でしょう」

と、田倉氏は創業当時を振り返りながら述べる。

インバウンド対象の貸切バス事業からスタートした平成エンタープライズは、2007年には東京~大阪間の高速バス「VIPライナー」の運行を開始し、高速バス事業に本格的に参入している。

バス事業者と旅行事業者の双方の免許を取得している平成エンタープライズは、いち早く自社の直販サイトを起ち上げ、集客から運行まで一括して自社で行うことで、めざましい成長を遂げてきた。

さらに、貸切観光バスや高速バス事業だけにとどまらず、2001年からは市町村が運営する路線バスや特別支援学校の送迎バスなどの、公共バス事業にも参入。幅広いバス事業を手がけるばかりか、旅行業との接点を活かした独自性の高い事業も展開している。

「私たちは、バス会社という枠を超え、お客様が必要とするさまざまな要望に応じて多種多様なサービスを提供できる、身近な存在をめざしています」

と、田倉氏は語る。

田倉氏は、社員の誰もが認めるアイデアマンで、これまでも顧客の視線に立って「こんなサービスがあったらいいな」と思うサービスを次々と生み出してきた。「周囲に男性客がいると安心して眠れない」という女性客の声に応えて、高速バスに女性専用車両を導入したのも、平成エンタープライズが初めてだ。

また、2010年7月には、東京の新宿駅のそばに、女性にとってうれしいパウダールーム完備の待合室「VIPラウンジ」を開設している。「VIPラウンジ」はその後、京都、大阪、東京、名古屋、なんばの各駅のそばにも開設しているが、パウダールームに高級コスメ200種類を揃えるなど、サービスの中身はいちだんと進化しているようだ。

実は私は、旧態依然としたバス業界に風穴を開けるべく斬新なアイデアを次々と打ち出し「バス業界の革命児」とも称されていた田倉氏の、そのビジネス哲学に迫ろうと、『バス会社社長の脱常識論』(IN通信社)を2010年12月に上梓している。当時も田倉氏の、常識にとらわれない柔軟な発想や、思いついたら即実行に移す決断力と行動力には、目を見張るものがあった。

「なにかおもしろいものはないかと、日々考えています」

と語る田倉氏は、何事に対しても興味と関心が強く、対象を分析し洞察する能力に長けている。田倉氏が生み出すさまざまなアイデアの根底にあるのは、「いかに利用者に喜んでもらえるか」であり、常に顧客の要望を満たすことを考えている。とりわけ「女性客を喜ばせたい」という気持ちが強いように見受けられる。

夜行高速バスの利用者というと、かつては男性客のイメージが強かったが、平成エンタープライズが運行する「VIPライナー」の場合、快適な眠りを追求した車内環境や、乗る前と降りたあとにまで配慮した「VIPラウンジ」のサービスなどにより、女性客から高い支持を集めている。「VIPライナー」の年間利用者数は約50万人にのぼるが、そのうち7割が女性で占められるという。

前著を上梓してから7年のあいだには、東日本大震災があり、新高速乗合バスへの移行もあり、高速バス事業を取り巻く環境は大きく変化したが、平成エンタープライズは、田倉氏が次々に打ち出す独自のアイデアと旺盛なチャレンジ精神で、順調に事業を拡大してきた。女性専用車両など、当時の高速バス業界では「脱常識」だと思われた先駆的な試みも、いつのまにか他社が追随し、いまでは常識となってしまった感がある。

田倉氏はいまも、常に他社の一歩も二歩も先を行き、うしろを振り返ることなく、先頭を走り続ける存在であることに変わりはない。

平成エンタープライズは、この7年のあいだに、バス保有台数、売上ともに、およそ2倍に増え、いまではグループ全体で450台のバスを保有し(2018年3月時点)、年商79億円を売り上げるまでに成長している(2017年3月期)

特筆すべきは、取締役副社長の葛紅氏を筆頭に、女性の管理職が多いことだ。平成エンタープライズには、女性が持てる能力を存分に発揮できる環境が整っていると見ていいだろう。

事業領域も幅広く、高速バス、路線バス、特定バス、日帰りバスツアーなどのバス事業にとどまらず、宿泊事業、ラウンジ事業、ネイルサロンやストレッチ&ボディケア専門店の運営や、8言語対応の総合観光ポータルサイトの運営など旅行系IT事業にも力を注ぎ、いまや「バス会社」のイメージを完全に超えている。

「高速バスや観光バス関連では日本一多くのサービスを提供できる会社にしたいのです。『あそこは、バス会社なのに、おもしろいことをやってるね。いったいどういう会社なんだろう』とお客様に興味を持ってもらい、バスという垣根を超えた新たな関係をお客様と築いていければと思っています」

と、田倉氏は抱負を語る。

目下、平成エンタープライズが重点的に力を注いでいるのが、インバウンドへの積極対応と、自社主催の日帰りバスツアーの拡充である。

日本を訪れる外国人旅行者は今後もさらに増え続け、年間6000万人時代の到来も、そう遠いことではないかもしれない。

ただ、外国からの旅行者は、高級ホテルに泊まるような富裕層ばかりとは限らない。むしろ、これから増えるのはバックパッカーのような、価値ある旅をリーズナブルに楽しみたいという人たちではないかと田倉氏は見ており、そうしたニーズに応えるべく、高速バスでの移動や宿泊、着地型旅行商品などをパッケージ化して、海外の人たちに積極的に提案していきたいと考えている。

また、外国人旅行者を対象としたエンタテインメント系のビジネスも、視野に入れているようだ。

本書は、今後ますますインバウンド需要が期待される高速バス業界にあって、独自性に富むサービスを打ち出し、バス会社の枠を超えた幅広い事業展開で快進撃を続ける平成エンタープライズの、強さの秘密を検証するとともに、創業社長である田倉貴弥氏のビジネス哲学に肉薄するものである。

わが国が観光立国をめざすうえで大切なことはなにか。バス事業の関係者のみならず、観光業や宿泊業など、さまざまなサービス分野に携わる人にとって、常に顧客目線のサービスを追求する田倉氏および平成エンタープライズの姿勢から学び取れることは多いはずだ。サービスを提供する側と、そのサービスを利用する側の双方にとって、本当に価値のあるサービスとはなにかを考えるうえで、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年4月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 インバウンドの増加で需要増が期待される高速バス

高速バス新時代の幕開け
規制緩和で貸切バス事業者が高速バス事業に参入
高速乗合バスと高速ツアーバスの一本化
既存の停留所の発着枠を新規事業者に配分
新制度のもとで新高速乗合バスの人気は定着
付加価値の高いサービスを提供できるかが鍵
インバウンド需要は貸切バスから高速バスへ


第2章 バス業界の常識を変える平成エンタープライズ

バス事業を軸に関連分野へ事業を多角化
快適な眠りを追求する高速バス「VIPライナー」
タイプで選べる「VIPライナー」の豊富なラインナップ
サイト内の人気者「ネコ社長」がチャットボットにも
大好評だった「ワンコインシート」キャンペーンを復活
乗車前と乗車後まで考えたサービス「VIPラウンジ」
アナログとデジタルを融合させたサービス
路線バス、送迎バスや「あそびバス」で地域社会に貢献
バス事業者としての交通安全への取り組み
バス会社の枠を超えた顧客目線のサービスを


第3章 「あったらいいな」をかたちにした多彩なサービス

一般の利用客にも開放された「VIPラウンジ」
多目的ラウンジとしてサービスをグレードアップ
「VIPラウンジ」にネイルサロン「ルピナス」も併設
就職活動中の学生を応援
「手ぶら観光」が好評の手荷物一時預かりサービス
利用者の心をつかむには、きめ細かい対応が必要
格安の簡易宿泊施設「ホステルわさび」を展開
バス事業と宿泊事業の相乗効果を高める


第4章 バス会社ならではのオリジナルツアーを企画・販売

アイデアで勝負する日帰りバスツアー
お笑い芸人をスペシャル添乗員に起用
訪日外国人のFIT化に対応して海外営業を強化
海外営業で夜行高速バスの利点をアピール
インバウンド向け着地型日帰りバスツアーに注力
格安な旅をパッケージとして提案できる強み


第5章 「ネコ社長」田倉貴弥の経営理念と人生哲学

「人を喜ばせたい」という熱い想いで事業を展開
いくつもの事業を営む父親の姿を間近に見て育つ
大好きなクルマの運転を仕事に
中古バス1台を元手にバス事業を起ち上げる
公共バス入札の価格破壊で注目を浴びる
不祥事をなくさないかぎり会社に明日はない
人の命を預かる仕事の重みを常に意識
福利厚生の一環として起ち上げた介護&ストレッチ事業
ブルキナファソに学校設立資金を提供
楽しくて人が集まる会社が大きくなる会社


第6章 バス会社の枠を超え、世界を舞台に総合観光企業へ

インバウンドの増加を踏まえた数々の新企画
ハワイ、バンコク、台湾に現地法人を設立
比較されないマーケットを創出
東京の上野にインバウンド向けのリアル店舗を出店
名古屋にインターネットカフェをオープン
個人旅行者を対象とした便利なサービスが続々登場
バス会社として公共バス事業の拡大にも意欲
バス業界に特化したドライバー求人サイト「ドラプロ」
株式上場も視野に新たなステージへ


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