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2017/06/21

『グランヴァンの挑戦』 前書きと目次

Granvanweb


グランヴァンの挑戦
 ~投資用マンション市場に逆発想で挑む~


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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-412-9
初版発行:2015年9月11日
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 はじめに

厚生労働省の発表によると、2014年における日本人の平均寿命は男性80・50歳、女性86・83歳である。ついに男性の平均寿命も80歳を越え、わが国は世界で最も長寿の国となった。戦後、日本の長寿化は著しく、この70年で男女とも30歳以上、平均寿命が延びた。つまり、昔では考えられないほど、現代の日本人の「老後」というものは、おそろしく長くなっているのだ。

長生きができるというのは、幸福なことには違いない。しかし、その幸福は、健康な心と体、それに人間らしい生活が送れるだけの経済力があってこそ、成り立つものである。

長い老後の生活費を支えるのが、厚生年金や国民年金といった年金制度である。日本で年金法が制定されたのは、厚生年金(当初は「労働者年金」)が1942年、国民年金が1959年で、それ以後は国民皆年金制度が原則となっており、日本の年金カバー率は先進諸国のなかでもフランスに次いで高い。

だからといって、日本の高齢者たちの老後が安泰かといえば、決してそうではない。なぜなら周知のように、すでに日本の公的年金制度は、いまや崩壊の瀬戸際にあると言っても過言ではないからだ。

年金制度が創設された当時の日本経済は、成長軌道に乗り、人口も増加傾向にあった。そのため「年金制度に加入すれば、老後の暮らしは安泰」と考えられたものだった。しかし、それから50年以上もの歳月が流れ、日本の経済状況や年金制度をとりまく環境は激変した。年々進行していく少子高齢化によって、この制度を支える基盤自体が揺らいでいるのだ。すでに若い人のなかには「年金はあてにできない」と考え、自己防衛を意識している人も多い。

その一方で、退職後の生活のための蓄えがまったくないという人も多い。フィデリティ退職・投資教育研究所が2014年に勤労者3万人を対象に行った調査によると、退職後の生活準備額が0円という人が全体の44・8%もいたという。しかも、退職まであと10年足らずの、まさに真剣に老後の生活設計を考えなくてはいけないはずの50代でさえ、男性32・1%、女性で28・6%の人が、老後のための蓄えが皆無だと答えているのだ。

定年後も人間らしい暮らしを営むためには、一定の生活資金が必要なのは言うまでもない。にもかかわらず、その資金を用意できないとなれば、退職後に待っているのは「貧困」である。最近では、そんな貧困にあえぐ高齢者を「老後難民」、あるいは「下流老人」などと言うそうだ。退職してから20年以上も続くであろうシニアライフを老後難民として生きたくなければ、まさに自己防衛するしかないのが現実だ。年金に頼るだけでは心もとないとなれば、退職前に手を打っておくしかない。

事前に十分な貯蓄をして、それを切り崩しながら生活をする、あるいは定年後もパートやアルバイトとして働くという方法もあるだろう。しかし、十分蓄えたつもりでも、思った以上に医療費がかかったりして資金が底をついてしまうというおそれもある。また、定年後に働き口を見つけるのはたやすいことではなく、そもそも体力や健康に不安があったら働くことすら難しくなってしまう。

そしてもうひとつ、年金以外の定年後に収入を得る方法として、「投資」という選択肢もある。投資の対象には、大別すると「金融資産」と「実物資産」の2つがある。金融資産とは預金、株式、投資信託、債券、外貨預金などで、実物資産とは不動産や金などにあたる。預金は、特別な知識やスキルを必要としない手軽な投資ではあるが、世界的に低金利が続いている現代においては、残念ながらまったく頼りにならない。とはいえ、他の投資手段は知識とスキルを必要とするうえに、リスク自体も大きい。そうした諸事情を勘案すると、最も確実性が高く、現実的なのは、不動産投資ということになるだろう。

アベノミクス効果が徐々に浸透し、景気は上昇傾向を示し、それに伴ってインフレも進み始めている。インフレが進行する際に、最も資産価値が上昇しやすいもの、それは不動産である。特に、少ない資金で始められ、家賃収入をローンの返済にあてられるワンルームマンション投資は、高齢者だけでなく現役世代にとっても魅力的だ。

本書で紹介するのは、そうした投資用のワンルームマンションの販売と管理で着実に業績を伸ばし続けているグランヴァン株式会社(本社:東京都新宿区、代表取締役:松平博雄)である。

2015年3月現在、同社の管理戸数は約2600戸。顧客数はオーナー約1500人、入居者約2600人、合計約4100人にのぼる。ちなみに、新規購入者の8割以上が既存オーナーの紹介だという。これは、同社に対する顧客の信頼の高さの証であると言えるだろう。

このように同社が顧客の信頼を勝ち得た秘訣のひとつは、顧客第一主義を貫き、社員に徹底して「気働き」の意識を持たせていることにある。

「気働きというのは、気配りよりも一歩進んだものです。社員各自が能動的に気を利かせて、顧客のために仕事をすることが大切なのです」

と、同社社長・松平博雄氏は語る。そんな同社が掲げる経営理念は次の3つだ。

①グランヴァンは企業活動を通して社会に貢献し、人間尊重とお客様第一主義に基づき、お客様の未来の幸せづくりを目指します。
②グランヴァンは当社で働く人の生活を向上させる為に存在します。
③グランヴァンは当社で働く人が精神的・技術的な能力を高める為に存在します。

投資用マンションの販売と管理からスタートした同社の事業は、オーナーや入居者の数が増えるにしたがって、オーナーの生命保険の見直しや給与所得の損益通算による節税、また相続税対策の相談など、多様化していったという。

さらに、オーナー・入居者のみを対象とした優待サービスを行う「グランヴァンクラブオフ」制度など、同社ならではのサービスも充実している。その内容は、人気テーマパークやホテル、レストラン、パッケージツアーなどの各種プランを用意しているほか、マンション近隣の商店街の飲食店、美容院、ネイルサロン、映画館などと提携することで、顧客にとってうれしいサービスを提供するというものである。これは同社の「地域密着主義」を具現化した施策のひとつでもある。

本書は、投資用ワンルームマンションの販売・管理によって顧客の資産運用を図り、将来の生活設計を確かなものにするビジネスを展開しているグランヴァン株式会社の事業活動を紹介するとともに、同社社長の松平氏の今日までの歩みをたどり、その経営理念と人生哲学に迫るものである。これは、老後の生活設計の確立のために有効かつ安全な投資を考えている方のみならず、便利で快適なマンションで都市生活を楽しみたいと考えている方にとっても、貴重な指針の書となるに違いない。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

  2015年7月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 将来の生活は自分で守る時代

約9割が老後の生活に不安を抱いている日本
年金自己防衛時代の到来
金融資産と実物資産のどちらを選ぶか
景気回復で上昇し始めた不動産価格
人気を集めるワンルームマンション投資
史上最低の長期金利はマンション経営の絶好機
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
マンション投資で実績を示すグランヴァン


第2章 オーナー・入居者・地域社会に貢献するグランヴァン

開発・仕入れから販売・管理までを一括で手がける
グランヴァン設立の経緯
時代に逆行するかのように賃貸管理業務を開始
未来の幸せのトータルライフプランナーとして
オーナーから高く評価された「顧客第一主義」の経営方針
「3つのC」を基本コンセプトにしたグランヴァンシリーズ
新規購入の8割以上が既存オーナーの紹介
管理戸数約2600戸、顧客総数4100人の実績
オーナー・入居者・地域とともに発展


第3章 グランヴァンが提案するマンション経営の魅力

時代とともに変化してきたワンルームマンション
外国資本の参入に踊らされる不動産業界
一癖ある業界で正攻法を貫くグランヴァン
淘汰の時代を迎えた不動産販売業界
魅力あるマンション経営、ただし悪徳業者にはご注意を
グランヴァンがめざす「感動のアフターサービス」
オーナー・入居者を対象に独自の福利厚生サービスを提供
リスクを最小限に減らす家賃保証(サブリース)システム
顧客に高い評価を得た東日本大震災時の対応
次第に広がるオーナーどうしの輪


第4章 松平博雄のめざす企業ビジョン

松平の魂が宿る経営理念
元演歌歌手という異色の経歴
不動産の世界に入って能力を発揮
「正々堂々のビジネス」を標榜
座右の銘は「君子は易きに居りて以て命を俟つ」
「日々周囲への感謝」を自らの心がけとする
社員を大切にすることで企業の質も高まる
社員に浸透する、「気配り」よりも「気働き」の精神


第5章 顧客の声が企業を成長させる

顧客の本音を聞き出すためのさまざまな工夫
《17年前の担当者が、いまもいてくれる安心感》―金融系IT企業 執行役員 宮田隆司(51歳)
《変動の少なさがワンルームマンション投資の魅力》―建設会社勤務 竹下均(52歳)
「妻の反対」に誠意を持って対応するグランヴァン
グランヴァンに寄せられるオーナー&入居者の声


第6章 グランヴァンが描く未来展望

効率性よりも重視すべき、顧客の心をつかむものとは?
社員の精神・技術の向上に全社をあげて取り組む
社員の5割以上が宅建士資格を取得
多数の有資格者を擁する充実の人員体制
自己研鑽ができるプロ意識の高い会社に
社員にとって魅力的な会社になるために必要なこと
付加価値の創造が生むグランヴァンの戦略
オンリーワンをめざして、さらなる差別化を推進


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