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2018/05/23

『学歴がなくても、年収6億円を稼ぐ男の人生』 前書きと目次

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学歴がなくても、年収6億円を稼ぐ男の人生
~「顧客目線」で不動産業界の常識を打ち壊す、佐々木数修都の型破り経営~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-442-6
初版発行:2018年6月3日




はじめに

日本が「長寿大国」と言われるようになって久しいが、長寿は、長く生きることで味わえる喜びや楽しさなどをもたらしてくれる一方で、これまでにない心配や不安も生じさせている。

その心配や不安の筆頭にくるのは、やはり健康とお金についてである。どうすれば豊かで活力のある老後を送ることができるのか。これからの時代は、年金だけでは心もとないし、銀行への預金も金利は限りなくゼロに近い。

それだけに、自分の責任で財産を蓄え、かつ、蓄えたお金は自分で守るという意識を持つことが不可欠だ。そこで注目されているのが不動産投資である。

不動産投資というと、投資のプロが行うものであり、素人が行うにはハードルが高いと思われがちだが、最近では一般の会社員でも不動産投資に取り組む人が増えているという。数ある投資商品のなかでも、不動産は安定感があり、かつ、わかりやすい商品であることが、広く一般に理解されてきたからだろう。仮に、急激な景気の変動に見舞われたとしても、不動産は、まったくの無価値になるようなことはない。

投資する物件と、その物件を手掛ける建設会社や不動産会社の選び方さえ間違えなければ、老後も家賃収入によって安心して暮らしていくことができる。そんな、ある意味で理想的とも言える老後の生活スタイルを、いまは普通の会社員でも手に入れることが可能な世の中になってきているのだ。

自分の将来を豊かで実り多いものにしたいなら、「自己責任」と「自助努力」を基盤にした準備が重要だ。とはいえ、自分だけではできないので、それを手助けしてくれるパートナーが大切となる。その準備をするときに力強い味方になってくれる不動産会社が、株式会社金太郎ホーム(本社:千葉県千葉市、代表取締役:佐々木数修都氏)である。

金太郎ホームは、グループ会社である株式会社金太郎カンパニーと株式会社エフと密接に連携し、東京から千葉に至る湾岸エリアを中心に、投資用賃貸マンションの施工・販売や自社施工物件の仲介・管理などをトータルに手掛けている。2002年に創業して以来、右肩上がりの成長をずっと続け、2017年度の年間売上高はグループ全体で100億円に達する。

創業者の佐々木数修都氏は、まだ47歳という若さで、ほとんどゼロの状態からここまで会社を築きあげてきた。

金太郎ホームの特徴は、すべてが顧客本位、入居者本位で貫かれていることである。
主力商品である新築賃貸マンション「ヒルズシリーズ」は、湾岸エリアの総武線沿線の駅から徒歩10分圏内に建つ、中低層のモダンなデザイナーズマンションだ。立地条件、設備、建築構造、デザインなど、どれをとっても秀逸で、かつ、新築か築浅のうえ、付加サービスも豊富なため、非常に人気が高く、入居率は平均96%を誇る。まさに、「入居者から選ばれる賃貸物件」だと言える。

そのため、500人ほどいる物件のオーナーは、全員が「勝ち組大家さん」である。全員が家賃収益を確保しており、これまでに債務不履行に陥ったケースは1件もない。つまり、金太郎ホームは「成功率100%」の優勝請負人なのである。

この成功と人気の秘密は、これまでの建設業界のやり方を根底から覆した建設手法にある。

手掛ける物件は法定耐用年数34年の重量鉄骨造の中低層マンションに限定し、物件のサイズや規格の標準化と徹底した効率化によって建設コストを3割以上削減することで、坪単価26万8000円という脅威の低価格を実現。さらに工期も同業他社の3分の2にまで短縮させた。

「最安値で最高品質、これに金太郎グループは挑戦します。『ヒルズシリーズ』は価格、品質、工期の3点セットで業界に革命を起こしたと思っています」

と、佐々木氏は言う。詳細は本文で説明するが、顧客本位の追求により生まれた画期的な施工法が、そのまま、従来のアパート・マンションの建設のあり方への問題提起となっていることにも注目してもらいたい。

最安値で最高品質という「金太郎流」は、土地を所有する人だけでなく、一般の会社員などにも、不動産投資への道を広く提供することになった。いまでは、金太郎ホームの物件オーナーの4割は、土地を持たない普通の会社員で占められている。しかも、彼らの多くは不動産投資を「事業」としてとらえ、2棟目、3棟目の購入に向かうという。

そうしたオーナーたちに的確なアドバイスをし、彼らの投資を成功に導けるのは、佐々木氏が洞察力と膨大な量の知識を持っているからにほかならない。

佐々木氏は、設計から収支計画の作成、現場管理、金融機関との交渉、さらには経営サポートや税金の相談に至るまで、すべてをコンサルティングできる不動産投資のエキスパートである。その教えを受けようと、不動産投資希望者が全国各地から金太郎ホームにやってくる。日本人だけでなく、外国人投資家のお客様も増えているという。

「私は、マンションを売っているのではなく、事業を売っているのです」

そう語る佐々木氏は、建物のほかにもうひとつ大事なものも売っている。それがサービスだ。

金太郎ホームでは、入居者に対し、スウェーデンのVOLVOの無料レンタカーをはじめとして、野球観戦チケットや東京ディズニーランドの招待券など、さまざまな特典を提供している。こうしたサービスの原資は、金太郎グループ内で信用保証や保険業務を担当する株式会社エフからの収入があてられている。

また、物件の仲介や管理などを受け持つ株式会社金太郎カンパニーによる管理体制も万全で、なにかのトラブルなどがあったとしても30分以内にスタッフが駆けつけられるように体制を整えている。

さらに、入居者どうしの交流会も金太郎カンパニー主導で行われており、その甲斐もあって更新率は84%にのぼる。つまり、金太郎ホームの物件に住んでいる入居者の大半が、長く住み続けることを希望しているわけだ。

なお、この金太郎カンパニーによる賃貸管理からのインカム収入により、金太郎グループの社員全員への給料がほぼ賄われている。つまり、金太郎ホームの年間100棟におよぶ賃貸マンション建設からの利益はそのままキャッシュとして残り、仮に金太郎ホームの売り上げがゼロであったとしても、社員全員の給料は問題なく支払われる体制ができあがっているというわけだ。

この金太郎グループの「潰れない会社」というビジネスモデルを、佐々木氏は身ひとつから築きあげた。キャッシュフローとインカム収入をベースにするこのビジネスモデルは、不動産業に限らず、すべての業界に通用する経営手法である。

さらに、徹底したむだの排除と時間の管理によって社員のコスト意識を高める手法は刮目すべきものがある。「習慣が人間をつくる」という信念を形にすることで若い社員を芯から鍛えていくことにより、成長速度を大きく向上させている。

このほかにも、社会貢献や海外戦略など、紹介すべきことは多くあるのだが、詳しくは本文を読んでもらいたい。すべての行動や考えが、佐々木氏の奮闘と努力のなかで生まれ、育まれたものであることが、感じとれると思う。

現在、佐々木氏は、約6億円の年収を得ている。この額は、グループ従業員数60人、年商100億円規模の企業の代表としては、一見、高額に見えるかもしれない。

しかし、本文をご一読いただき、「最安値で最高品質」のマンション建設を可能にし、年間100件の投資用マンションの一棟売り契約を結ぶと同時に、「潰れない会社」のビジネスモデルをつくりあげた優れた経営者であり、なおかつ、すべてのオーナーから寄せられる相談にも個別に応えている佐々木氏の素顔を知っていただければ、その金額の理由も納得できるはずだ。

また、自分の道を切り開くのは出自や学歴ではなく、物事の本質を見極める力と、誰かに喜んでもらいたいという想いがその原動力になることを、佐々木氏は身をもって伝えてくれている。

本書は、投資用賃貸マンションビジネスを展開する金太郎グループの事業活動を紹介するとともに、創業者・佐々木数修都氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。これは、資産形成を考えている人だけでなく、生き残りを図る建設業界関係者、および、自らの人生の道を模索している若者にとっても、貴重な指南の書となるであろう。

なお、文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年4月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 過熱する不動産市場の現状と課題

過熱する不動産投資の背景にある老後の不安
相続税制の改正でブームが加速
集団訴訟まで招いたサブリース問題
入居者もオーナーも満足させる、成功率100%の金太郎ホーム
じりじりと上昇する空室率はなにを語るか
不動産会社の言いなりになっている金融機関
賃貸アパート・マンション投資のメリット
不動産オーナーになる必要最低条件は、自分で判断できること


第2章 投資用マンションで快進撃を続ける金太郎グループ

「勝ち組大家さん」への仲間入り
金太郎グループのアウトライン
不動産投資の素人には新築物件が最適
重量鉄骨造マンションの建設費で坪単価26万8000円を実現
「最高品質」「最安値」を実現するための8つの約束
「湾岸に集中」「駅から10分」という徹底したエリア戦略
不動産投資の成功はキャッシュフローにあり
「ヒルズシリーズ」に込められたオーナーへの配慮
コスト削減との闘い
投資初心者も安心のワンストップ体制
「不動産」ではなく「事業」を売る
パートナーとは対等の関係
事業収支計画のシミュレーションと出口戦略
自らマンション経営をしているからこそわかること
千葉県の賃貸市場


第3章 サービスを売る=潰れない会社

最後まで面倒をみる体制
徹底した入居者本位の姿勢
なにかあっても30分以内に駆けつける
入居者本位の数々の特典
滞納時の家賃を保証する株式会社エフがサービスの財源
サービスには値段がない
東日本大震災直後にとった行動
「潰れない会社」の法則
キャッシュへのこだわりが、何者にも振り回されない会社をつくる


第4章 強烈逆転人生・佐々木数修都の47年間

昭和の匂いが残る男
怠け者の大工の父親、貧しい家が出発点
友達は絶対に裏切らない
オートバイと学級委員とアルバイトの日々
研修期間中に会社を辞めて、次の会社へ
談合が許せず退社を決意
恵まれない環境だったから、すべて自分で覚えなければならなかった
身銭を切って物件を完成
いちばん迷惑をかけた人たちが、いちばん助けてくれた
創業時から佐々木を支えたスタッフ
独自の営業スタイルを確立し、「6億円稼ぐ男」へ


第5章 理念を込めた人材育成

顧客に対する非礼3回でクビ?
新入社員向けのユニークな研修
時間の管理が社是
限られた時間のなかで最高の結果を出す
あらゆることから「むだ」をなくす
「集中タイム」で残業ゼロに
相手を変えようと思ったら、まずは自分自身が変わる
家族を大事にする会社
仕事と家庭を両立できる会社
建設現場の光景を変える
生きた証をメモに残す
起業家を育てる「金太郎塾」


第6章 地域社会に寄り添いながら歩む金太郎グループ

超レトロ車輌「金太郎ホーム号」が走る
未来へつなぐまちづくり
小さいけれど、大事な貢献
いちばんの地域貢献は納税
スポーツ振興、「千葉ジェッツ」のスポンサーに
不動産業界のイメージの向上をめざす
なぜ「ライバルを育てる」のか
今後の動きから目が離せない金太郎グループ
金太郎グループの海外戦略
日本人起業家が結んでくれた台湾との縁
香港やシンガポールへの展開も視野に
20代の社長を誕生させることを宣言
後継者に未来を託し、ビジネスモデルの普及に尽くす


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