*投資・金融

2018/08/06

『人生100歳時代 不動産投資のフロンティア』 前書きと目次


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人生100歳時代
不動産投資のフロンティア
~将来の不安を安心に変えるフロンティアハウス~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-445-7
初版発行:2018年7月30日




はじめに

最近では、「人生100年時代」「人生100歳時代」といった言葉をよく見聞きするようになった。

たとえば神奈川県知事の黒岩祐治氏は、2016年の年頭記者会見で、県民一人ひとりが、その人らしく生涯にわたって生き生きと暮らせるよう、県、市町村、大学、民間企業、NPOなどが「かながわ人生100歳時代ネットワーク」を立ち上げ、「人生100歳時代の設計図」として、協働してさまざまな取り組みを進めていくことを宣言した。

また、同年10月には、ロンドン・ビジネススクールのリンダ・グラットン教授とアンドリュー・スコット教授の共著による『THE 100-YEAR LIFE』の日本語翻訳版『LIFE SHIFT(ライフ・シフト) 100年時代の人生戦略』(東洋経済新報社)が発刊され、大きな反響を呼んだ。同書では、2007年に日本で生まれた子どもの50%が107歳まで生きると述べられており、ついにここまできたかと実感する。

そこで政府も、人生100年時代を見すえた政策のグランドデザインを検討する「人生100年時代構想会議」を、2017年9月に発足させている。

たしかに戦後、日本人の平均寿命は延び続けている。1950年には男女ともに60歳程度だった平均寿命は、2016年には男性80.98歳、女性87.14歳(厚生労働省「平成28年簡易生命表の概況 参考資料2 主な年齢の平均余命の年次推移」)にまで延び、「人生90年時代」も目前に迫っている。

この調子でさらに平均寿命が延びていけば、「人生100年時代」の到来も、いよいよ現実味を帯びてくる。そうなれば、その分、仕事をリタイアしたあとの、いわゆる「老後」の時間も長くなっていく。

しかし、少子高齢化の急速な進展により年金制度の基盤が揺らぎ、今後の年金受給額が目減りするなど、年金制度自体の将来も危ぶまれるなかで、老後の生活に対する金銭的な不安を抱いている人は少なくない。そのため、「老後の暮らしに必要な資金は、現役のなるべく早い時期から準備しておこう」という自己防衛意識が、一般の会社員はもとより、一定の資産を有する階層にまで広がっている。

老後の暮らしを安定させる手立てのひとつが、不労所得の確保、すなわち投資による資産運用である。投資の対象は、株式、投資信託、債券などの金融資産と、不動産や金などの実物資産に大別されるが、なかでも不動産投資は、経済状況や為替相場の変動等による影響が少なく、資産価値も落ちにくいうえ、相続税対策をはじめ税制面でもメリットがあり、長期保有することで安定した収入が望めるとあって、高い人気を集めている。

ゼロ金利とも言われる空前の低金利時代が続いていることも、不動産投資の人気の背景としてあげられる。しかし一方で、低金利時代ゆえのさまざまな問題も浮上してきている。

「融資したい」という金融機関と「建てたい」という不動産業者の思惑が一致し、立地や物件の良し悪しを問わずにワンルームマンションやアパートなどの賃貸住宅が続々と建てられた結果、エリアによっては空室が目立つようなところも出てきている。入居稼働率の悪化により、家賃を保証するサブリース契約をめぐる不動産業者とオーナー間のトラブルも相次いでいる。なかには、「長期的な安定が望める」はずが、期待どおりの収益が得られないどころか、ローンの返済もままならないというケースさえあるようだ。返済原資が家賃で賄えないとなれば、不良債権化が懸念される。そのため、金融庁が各金融機関の融資状況にメスを入れ始め、不動産への融資の引き締めにかかっている。

加えて、少子高齢化の進展や、人口減少、空き家問題の顕在化など、不動産業界を取り巻く環境は、必ずしも明るい材料ばかりではない。それだけに、不動産投資を始めるにあたっては、物件選びはもとより、誰(どの不動産会社)から買うか、誰に管理を任せるかといった「パートナー選び」が非常に重要になってくる。

「不動産投資における最大のリスクとも言えるのが空室でしょう。ですから、オーナー様に満足していただくために、収益性の高い物件を開発し、入居稼働率を100%に限りなく近づけることが、われわれの使命と考えます」

こう語るのは、本書で紹介する株式会社フロンティアハウス(本店:神奈川県横浜市)の代表取締役を務める佐藤勝彦氏である。大学を卒業後、マンションデベロッパーを経て、1999年に佐藤氏が32歳の若さで設立したフロンティアハウスは、横浜や東京を中心とした首都圏エリアでの一棟売りの収益物件の開発・販売を中心に、用地仕入れ、建築、販売、賃貸募集、賃貸管理までをワンストップで展開することで、顧客からの厚い支持を集め、着実に実績を積みあげてきた。現在では年間50棟近い物件の開発を手がけ、約2000戸の管理を行っている。

佐藤氏いわく、「収益物件の開発において最も重要なのは立地」とのことで、土地の仕入れが不動産投資の成否の鍵を握っていると言っても過言ではないようだ。建物についても、万人受けのする既存のワンルームでは入居稼働率に限界があるため、エリアの特性や入居者のターゲットを絞った間取りや設備、内装などに工夫を凝らしている。

加えて、空室を限りなくゼロに近づけるために、通常の賃貸契約にとどまらず、マンスリー賃貸や民泊などを組み合わせて対象となる利用者の層を広げるなど、リーシング・イノベーション戦略を展開していることも、フロンティアハウスの特徴のひとつだ。

それが可能なのは、オーナーが物件を一棟所有しているからこそである。不動産の収益物件では、ワンルームマンションなどのように、1戸ごとにオーナーが契約する区分所有もあるが、フロンティアハウスでは、建物全体をオーナーが契約する一棟所有を主にしているのだ。

「一棟所有の場合は、最終的に土地が残るため、将来的に建て替えが可能です。そのときは建設資金の投資だけですむため、より高い利回りが期待できます」

と、佐藤氏は一棟を丸ごと所有することのメリットを強調する。

会社設立から20年目を迎え、売上高50億円(2016年度)、従業員数50名を超える企業に成長したフロンティアハウスがめざすのは、「100年企業」だ。オーナーや入居者といった同社の顧客に対し、子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって役に立てる会社となるよう、収益物件としての賃貸アパートやマンションから、ファミリー向けの分譲マンションや戸建住宅まで、不動産事業の幅広い領域を手がけ、住まいに関するあらゆる要望に応えられる体制を整えている。

そして「100年企業」のもうひとつの意味するところが、社員の子どもや孫の世代まで親子何代にもわたって誇りをもって勤められるような、魅力のある企業体をめざすというものだ。「企業は人材がすべて」と語る佐藤氏は、「人を育てる」ことにフォーカスを当てると同時に、社員一人ひとりの多様性を認め、それらを発揮できる環境づくりや、福利厚生の充実など、働き方改革にも力を注いでいる。

本書は、収益物件の開発・販売を中心に不動産の総合企業として成長を続けるフロンティアハウスの事業活動を紹介するとともに、創業社長・佐藤勝彦氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。

超長寿社会を迎え、将来の安心を確保する手立てとして不動産投資を検討している人や、便利で快適なアパートライフやマンションライフを楽しみたいと考えている人にとって、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2018年6月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 将来の不安を安心に変える不動産投資

長寿化の進展でますます長くなる「老後」
老後の暮らしは自助努力によって守る時代に
預貯金は「リスクを取らないリスク」
投資対象の金融資産と実物資産を徹底比較
将来の生活を守るための不動産投資
税制面や生命保険代わりとしてのメリットも
不動産投資の最大のリスクが「空室」
サブリースをめぐるトラブルも多発
入居稼働率低下のリスクが少ない一棟売り物件
今後も有望な東京・横浜エリアの不動産投資
不動産投資は信頼のパートナー選びから


第2章 不動産投資をトータルサポートするフロンティアハウス

収益物件のトータル業務をワンストップで展開
立地へのこだわりで高い入居稼働率を維持
赤いライン入りの外観が特徴的な自社開発物件
入居者目線に立った間取りや仕様を工夫
多様化するニーズに合わせターゲットを絞った展開も
営業はインターネットでのアプローチが7割
オーナーに対する万全なアフターサポート体制
販売した物件を未来永劫管理していく使命
「収益物件のAtoZ」をめざす
自社保有物件を増やし経営安定の一助に


第3章 空室ゼロをめざすリーシング・イノベーション戦略

空室をなくすことが最大の使命
マンスリー賃貸と民泊を絡めて貸し方の引き出しを増やす
マンスリー賃貸がエリアのニーズに合致して満室を実現
住んでいてワクワクするような空間づくり
多様化するマンスリー賃貸のニーズ
地場の不動産仲介業者と組んで賃貸募集
サブリースの目的は顧客満足の向上


第4章 人材育成と働き方改革への取り組み

企業を動かす最大の要素は「人」
新入社員全員がまずは土地の仕入れを経験
「人を育てる文化」を醸成中
多様な働き方を選択できる環境づくり
社長室が現場の意見を集約
ワーク・ライフ・バランスを重視した働き方改革
資格取得支援と豊富な資格手当
社員とその家族の幸せを追求すべく福利厚生を充実
多様性を発揮できるステージづくり


第5章 創業社長・佐藤勝彦の経営理念と人生哲学

野球での活躍で注目を浴びた少年時代
野球部を去ることになった苦い思い出
勉強そっちのけでアルバイトに明け暮れた学生時代
バブル経済絶頂期にデベロッパーに入社
バブルが崩壊し、勤めていた会社が民事再生手続きへ
責任をまっとうすべく最後までやり切って「卒業」
身ひとつでフロンティアハウスを立ち上げる
管理までトータルで提供することの重要性を学ぶ
努力という無形財産が有形財産をつくる
顧客、社員、取引先への思いを経営理念に託す
飛躍の契機となった横浜地区の「難あり土地」
リーマンショックの危機を間一髪で逃れる
MBA取得をめざし大学院へ


第6章 フロンティアハウスが描く「100年企業」への未来図

親子3代にわたるおつきあい
人口減少時代の収益物件の市況を予測
収益物件においても高まるインバウンド需要
人口増の東南アジア市場での展開も視野に
収益物件と戸建住宅の組み合わせ
不動産関連ビジネスは協業の時代へ
セミナー開催による集客にも注力
プロダクトアウトからマーケットインへの転換
「100年企業」に向け、地に足をつけた戦略を


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2017/12/21

『信頼が絆を生む不動産投資』 前書きと目次

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信頼が絆を生む不動産投資

~片手に理想、片手にそろばんを――
 超堅実経営で不動産業界の常識を変えるAZESTグループの知的戦略~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-439-6
初版発行:2017年12月24日




はじめに

日本では毎年、敬老の日に、その年に100歳を迎えた人全員に、総理大臣から銀の杯が贈られていることをご存じだろうか。口径9㎝×高さ3.2㎝のこの杯には、真ん中に「寿」の一文字と、裏面には年月日と「内閣総理大臣」の文字が刻まれている。

銀色に輝く杯を高齢者に贈るこの慣習は、1963年に老人福祉法が制定された際に、100歳を迎える人の長寿を祝い、社会への貢献に感謝する目的で始められた。
しかし、この祝いの杯は、実は純銀製ではない。かつては純度99.9%の純銀製だったのだが、2016年以降は銀メッキ仕様に変更となったのだ。

せっかくの祝い事なのに、なぜだと思われる向きもあるだろう。だが、この変更は、現状を鑑みるかぎり、どうにも避けられないものだと言える。なぜなら、現在では100歳を迎えようという人の数があまりにも多くなったため、銀杯にかける予算が莫大になりすぎてしまったからである。

老人福祉法が制定された1963年には、100歳を超える高齢者の合計数は、わずか153人にすぎなかった。しかし2017年には6万7824人となっている(2017年9月1日現在)。この数は47年連続で増加しており、今後もその傾向は続くと見られている。一説によると、2050年には100歳以上の人口が100万人を突破するとも言われているのだ。ちなみに、2017年度に100歳を迎える人は3万2097人が見込まれている(厚生労働省「H29百歳プレスリリース」)。

祝いの杯を純銀製にした場合、その時点の銀の価格によって多少変わってくるが、桐箱などを含めて、1つあたり約7600円程度の予算が必要だという。これを銀メッキに変更することで、単価を半分程度に抑えることができる。

しかし、対象者がここまで増えてしまうと、1つあたりの単価を抑えたところで、全体として大きな負担になることは否めない。実際、2016年には、この銀杯の予算だけで約2億6000万円を計上している。もはや、この事業そのものがむだ遣いではないのかという声も、噴出しているのだ。

長寿の実現は、人類が長いあいだ希求してきたものであり、本来ならば、百寿、紀寿とも言われる100歳は、おおいに祝うべきもののはずである。しかし、長寿化とともに少子化が極端に進んできた現在では、手放しで祝ってもいられなくなっているのが現実だ。

世界保健機関(WHO)が発表した2016年度版「世界保健統計」によると、日本人女性の平均寿命は86.8歳で世界第1位、男性は80.5歳で世界第6位、男女合わせた平均寿命は83.7歳で前年に続き世界第1位である。

その一方で、厚生労働省による「人口動態統計」では、2016年に日本で生まれた子どもの数は97万6978人であり、1899年に統計をとり始めてから初めて100万人を割りこんだ。1人の女性が生涯に産む子どもの数(合計特殊出生率)も1.44人と、前年を下まわっている(厚生労働省「平成28年(2016)人口動態統計(確定数)の概況」)。出産適齢期の女性の減少が、こうした少子化に拍車をかけているという。

このような極端なまでの少子高齢化の結果、本来ならば出生時の人口が最も多く、年齢を重ねるにつれ死亡などにより少なくなるという、ピラミッド状になるはずの人口構成が、わが国の場合には、若年層が少なく、40代~70代の人口のほうが多いという、歪なかたちになっている。それは、近い将来に、国や社会を支える現役世代よりも支えられる高齢者のほうが多くなることを意味する。そして、その影響をまともに受けるのが年金制度なのである。

総務省統計局の「家計調査年報(家計収支編)平成28年(2016年)」によると、2人以上の高齢者無職世帯(世帯主が60歳以上)の毎月の可処分所得は17万9087円なのに対し、消費支出は23万9604円で、毎月6万517円の赤字となっている。この状態が65歳から90歳まで続いたと仮定すると、単純計算で1815万5100円もの不足となってしまう。

年金制度の破綻や老後の蓄えの必要性などにまつわるさまざまなデータは、マスメディアを通じて広く世に知らしめられることとなり、いまや周知の事実となっている。そのため、「老後の生活に必要な資金は現役のときから準備をしなければ、いわゆる『下流老人』になりかねない」という考えが、一般的になりつつある。

「下流老人」とは、2015年に出版された『下流老人 一億総老後崩壊の衝撃』(藤田孝典著)によれば、「生活保護基準相当で暮らす高齢者、およびその恐れがある高齢者」のことである。この本が出版された2015年時点で、日本国内には推定600万人~700万人の「下流老人」がいるとされていた。著者の藤田氏は、現役時代に一般的な水準の年収を得ていた者でも、病気や認知症の発症、あるいは、ワーキングプアや引きこもりの子どもたちの存在をきっかけに、「下流老人」へと転落する可能性があると警鐘を鳴らす。

長年まじめに働いたあげくに「下流老人」になってはたまらない、と考えるのは当然だ。そこで、いま、自分の老後を不安視する人のあいだで注目を集めているのが、不動産投資なのだ。

「10年単位の息の長い投資としてとらえるならば、不動産は必ず利益を生み出します」

そう語るのは、投資用のワンルームタイプ(1R、1K)のマンションと賃貸アパートを中心に不動産事業を展開するAZESTグループのCEO兼COOであり、その中核企業であるAZEST株式会社(本社:東京都豊島区)の代表取締役会長兼社長を務める清水嘉夫氏である。

AZESTグループの事業内容は、投資用の単身者向けワンルームマンションとアパートの企画、開発、販売、賃貸仲介、賃貸管理、建物管理と、多岐にわたる。「デベロッパー機能から物件管理までをワンストップでサービスすることができることが当社の強み」と清水氏は語る。

AZESTグループが物件の企画と開発に際して最も重視しているのが「下町戦略」である。

「誰でも、東京の銀座や港区などの、いわゆる一等地に住むことに憧れを抱くものです。しかし、これらのエリアは家賃が高く、実際には、単身者にはなかなか手が出ません。憧れだけで住む場所を決めるのは、現実的とは言えないでしょう」

と、清水氏は言う。たしかに、実際に港区などの一等地に住んでいる人の話を聞いても、「家賃が高い」「スーパーマーケットが少なくて、日用品や生鮮食品などの買い物に困る」といった声が多い。衣食住にいくらでも金をかけられるほど裕福ならば問題ないかもしれないが、一般庶民ともなると、そうもいかない。

そこでAZESTグループでは、「通勤・通学に1時間以内」を目安に、JR山手線の主要駅から分岐する私鉄や地下鉄で10分から30分程度の距離にある駅で、しかも駅から徒歩10分以内という立地にこだわり、「住みたい街」ではなく「住みやすい街」に「住み心地の良い住まい」を開発することに注力している。これこそが、AZESTグループが推進している「下町戦略」なのである。

こうした戦略を展開している理由は、「単身の中間所得層」という最も入居希望需要が多い市場を確実に狙うことにある。この戦略を進めることで入居率を高めることができれば、オーナーも安定的に家賃収入が得られるというわけだ。実際にこの戦略は功を奏し、AZESTのマンションやアパートの入居率は常時98%を超えているという。

インターネットで「各種不動産評価」と「各種地価マップ」の情報を提供する株式会社タスが2017年8月31日に公表した「賃貸住宅市場レポート」によると、東京都の2017年6月期の空室率TVI(TAS空室インデックス:タスが開発した賃貸住宅の空室の指標)は12.73で、前月比でプラス0.13、前年同月比でプラス1.34である。東京23区では12.46で、前月比プラス0.15、前年同月比でプラス1.35、東京市部では15.21で、前月比プラス0.04、前年同月比プラス1.08となっている。都内の賃貸住宅の、特にアパート系(木造、軽量鉄骨)の空室率TVIは2015年の半ばくらいからじりじりと上昇傾向にあり、本来なら最も競争率が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくいのが現状らしい。

こうした状況下にもかかわらず、AZESTグループの賃貸物件が入居率98%以上の高い入居率を誇っていることには当然、理由がある。それは、「住みやすい街」を望む入居者に対し「立地の良い物件」を提供するだけでなく、「住み心地の良さ」をも提供しているからにほかならない。

特にAZESTグループが重視しているのはセキュリティである。AZESTグループが手掛けるマンションやアパートは、すべてが24時間対応のセキュリティシステムを備えており、マンションでは住戸の玄関ドアにダブルロックを標準装備しているという。

また、最近のペットブームにも対応し、一定の大きさのペットの飼育を可能にしている。そのうえ、住戸内にはオゾン消臭 除菌装置を標準装備し、フローリングの床材には表面強度が高く傷がつきにくい素材を採用するなど、物件の資産価値を維持するための配慮も万全だという。

こうした投資家と入居者の双方のニーズを満たす経営戦略によって、業績は創業以来ほぼ一貫して右肩上がりに成長。2017年3月期の売上高は117億円に達するまでになった。

そんなAZESTグループを率いる清水氏が経営施策上で力を注いでいるのが、事業部の分社化だ。

「不動産業界で働く人は、基本的に独立志向が強いのです。しかし、独立しても、その多くは失敗に終わります。そこで、独立への意欲を社内で活かし、優れた経営者に育てるために、事業部ごとに分社化して、意欲と才能のある社員をグループ会社の社長に抜擢しています」

と、清水氏は言う。いまでは、ホールディングス機能を有するAZEST株式会社を中心に、AZEST-PRO、AZEST-RENT、AZ-ONE、AZEST-NEOの4社を擁するAZESTグループを形成し、各々の事業に特化した各社が、たがいに連携しながら着実に成長を続けている。

本書は、投資用不動産市場で躍進を続けるAZESTグループの事業活動を紹介するとともに、同グループの創業者である清水嘉夫氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。これは、豊かな老後のために有効かつ安全な投資を考えている人や、便利で快適なマンションやアパートでの暮らしを考えている人々にとって、貴重な指針の書となるであろう。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2017年11月  鶴蒔靖夫




はじめに


第1章 老後の暮らしは自分で守る時代へ

長寿化がもたらす老後の暮らしへの不安
少子高齢化の進展で危機に瀕する年金制度
定年後も働くという選択肢
貯蓄だけでは資産を守れない時代
投資の対象は金融資産か実物資産か
東京オリンピックを控えて活況を呈する不動産市場
不動産投資に対するイメージも時代とともに変化
安定した家賃収入を得られるのはどんな物件か


第2章 不動産投資のプロフェッショナル集団「AZESTグループ」

不動産のAからZまでを手掛けるAZESTグループ
AZESTグループが訴求する不動産投資の6つのメリット
単身・中間所得層を入居対象とした物件を開発
賃貸管理でもAZESTが選ばれる理由
マンションの価値を高める建物管理
新たなニーズを開拓するアパート供給事業
一棟アパートへの投資は高利回りが魅力
個別相談で無理のない資金計画を提案


第3章 「住みやすい街」の「住み心地の良い住まい」

「住みたい街」より「住みやすい街」に特化
単身者のニーズに合致するエリアの条件
東京に特化する理由
安全と安心を保証するセキュリティ設備
AZESTブランドならではの快適な住空間
ペットとともに住む人にも配慮した住まい
女性でも安心して住めるアパート


第4章 不動産業界に新しい風を

業界では珍しい堅実な社風
フロービジネスとストックビジネスの融合で安定経営を実現
意欲ある社員を社長に任じて分社化を推進
不動産業界では珍しい土日完全週休2日制を導入
プレミアムフライデーが浸透する健全な職場環境
営業なしのアフターフォローセミナーを開催
既存投資家からの紹介・リピートが中心


第5章 創業者・清水嘉夫の経営理念と人生哲学

つくりたかったのは「誰もが『よかった』と思える会社」
幼くして父と死別し、母の苦労を見て育つ
不動産業界に入りトップセールスパーソンに
不動産投資を生涯の生業にしようと決意した理由
実績を買われて複数の会社の社長を歴任
前職の部下とともにAZESTを創立
業界に先駆けてコンプライアンスを重視
「なにがあっても社員は見捨てない」が信条
人との縁を重視したグループの経営理念


第6章 AZESTグループが描く未来展望

長期的な視点を重視した社員の育成
10年後の幹部の育成のために
リフォーム分野など新たな分社化も検討
社員を守るために決断した名古屋進出
台湾・香港にターゲットを絞った海外展開
世代交代をするタイミングでの上場を検討
確かな目標を掲げて一歩一歩前に進む


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2017/09/25

『24歳で起業した社長“快進撃の裏側”』前書きと目次

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1000人以上のサラリーマンを不動産投資家に変えた!
24歳で起業した社長“快進撃の裏側”
~設立6年で売上高100億円を超えた会社の新メソッド~

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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-437-2
初版発行:2017年9月29日
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はじめに

「1億円でもたりない!」

これは、ある経済雑誌で目にした、退職後の生活資金に関する特集記事のキャッチコピーだが、けっしていたずらに不安を煽っているわけではない。

ひとむかし前に比べて日本人の平均寿命は格段に延び、いわゆる「老後」の時間が長くなっている。

総務省統計局の『家計調査年報(家計収支編)平成28年(2016年)』によると、2人以上の高齢無職世帯(世帯主が60歳以上の無職世帯)の1カ月あたりの平均支出は26万8628円である。したがって、60歳から85歳まで25年間(300カ月)生きるとすれば、約8059万円の支出ということになる。

もちろん、なかにはもっと長く、90歳、100歳まで生きる人もいる。それに、26万8628円という数値はあくまでも「平均支出」であり、実際にゆとりのある老後の生活を送るためには夫婦2人で1カ月約35万円の生活費が必要というデータもある(公益財団法人生命保険文化センター「平成28年度 生活保障に関する調査」)。そう考えれば、老後資金として1億円以上必要というのもうなずける。

しかし、社会保障給付だけではとうてい、毎月の支出を賄えるものではない。厚生年金の平均受給額は2015年度末時点で約14万8000円、国民年金は約5万5000円のため(厚生労働省「平成27年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」)、両方合わせても20万円程度にしかならず、不足分は当然、自分で補わなければならない。

会社勤めをしている人の場合は退職金がもらえるケースもあるものの、その後は預金を切り崩して生活資金にあてるだけでは、預金残高が減っていくばかりだ。

加えて、少子高齢化の急速な進展により、年金制度の基盤が揺らぎ、今後の年金受給額が目減りするなど、年金制度自体の将来も危ぶまれているなかで、老後の生活に対する金銭的な不安を抱いている人は少なくない。

そうした社会の状況もあり、比較的若い会社員や自営業者などのあいだでも、「老後に必要な資金は、現役のなるべく早い時期から準備しておこう」と考える人が増えてきた。もはや年金はあてにできないことから、「自分の老後は自分で守ろう」という自己防衛意識が働くようだ。

そこで、年金にプラスして不労収入を得る方法として、若い人のあいだでも投資への関心がにわかに高まってきている。

なかでも、資産価値の上昇が期待でき、かつ、税制面でもメリットがあるということで、注目されているのが不動産投資だ。具体的には、賃貸向けのマンションやアパートなどの不動産に資金を投下し、賃料収入などのインカムゲインと売却によるキャピタルゲインの2つを得ることを目的とするわけだ。

もちろん投資である以上、ほかの投資商品と同様にリスクはつきものである。不動産投資では、空室の発生、賃貸料金の滞納、借入金利の上昇などのリスクが考えられる。だが、それらのリスクは、あらかじめ把握し、しっかりと対策を講じておくことで、回避または最小限に抑えることができるはずだ。

本書で紹介するのは、そうした投資用不動産を中心とした総合不動産事業で右肩上がりに業績を伸ばし、快進撃を続けている、株式会社ベルテックス(本社:東京都新宿区。代表取締役:梶尾祐司氏)である。

特筆すべきは、なんといっても若い会社である点だ。

社長の梶尾祐司氏は1986年生まれの31歳である。建設業や不動産販売会社を経て、2010年に24歳という若さで起業した。そのうえ、わずか4名でスタートした会社は、設立から6年という短期間で、社員数約100名、売上高104億円の規模にまで成長している。さらに2017年(第7期)の売り上げは150億円が見込まれ、その成長率の高さには目を見張るものがある。まさしく超急成長ベンチャー企業である。

私はこれまで、数多くの注目企業を取材してきたが、梶尾氏のように、これほど若くして100億円企業にまで成長させた経営者は珍しく、その経営手法や考え方、人物像に俄然、興味が湧いてくる。

不動産業界でも勢いのある若手経営者として注目を集めているが、梶尾氏自身は常に「お客様に寄り添った企業経営」を心がけ、メディアへの進出も控えるなど、あくまでも謙虚な姿勢を崩さない。

「当社は、不動産を価値ある資産として活用し、お客様の不安を夢や希望へと変えていくことを理念に掲げ、不動産に関わる資産づくりのお手伝いをさせていただいております。お客様が当社とおつきあいくださるからこそ、私たちも生活できるということを肝に銘じ、社員には常々、お客様が抱える不安や悩みを解決するための努力を惜しんではならないと伝えています。
おかげさまで、この7年間で1万名以上のお客様からご相談を受け、いまでは年間2400名以上の方が当社の不動産投資セミナーへ参加されています」

こう語る梶尾氏は、経営者であると同時に、いまでも営業の第一線で活躍するトップセールスパーソンとして、多くの顧客からの資産運用の相談に応じている。顧客のなかには梶尾氏を指名してくる人も少なくない。

また、ベルテックスではリピーターが8割以上にのぼり、新規の顧客も口コミや実際に購入した顧客からの紹介が多いということも、大きな特徴と言えるだろう。

投資用不動産業界では、かつては飛びこみや電話による営業スタイルが一般的で、「稼げる」と言われる半面、厳しいノルマが課せられることも少なくなかった。梶尾氏は、そうした旧態依然とした不動産業界の慣習に風穴をあけ、「楽しく仕事ができる環境を自分でつくりたい」と考えたことが、そもそもの起業のきっかけであったと言う。

「『楽しい』とは、充実している、お客様とともに成長できる、ということです。ですから、当社の社員には、人と人とのつながりを大切にし、金持ちならぬ、豊富な人脈を持つ『人持ち』になってほしいと伝えています」

その成果がリピート率の高さや紹介の多さにつながっているというわけだ。

ベルテックスでは、単にマンションやアパートを販売するのではなく、不動産を通して顧客の人生そのものを提案するライフステージコンサルタントでありたいと考えており、顧客の不安に真摯に耳を傾け、一人ひとりの要望を引き出し、それに沿った運用方法を提案するようにしている。

取り扱う物件には、マンションの新築と中古、アパートの新築と中古の4つの区分があり、いずれも資産価値の高い物件に特化して提供している点が強みとなっている。その詳細については本編で述べるが、投資用物件に限らず、「価値ある住まい」「価値ある人財」「価値ある不動産ソリューション」など、経営のあらゆる面において「価値ある」がひとつのキーワードとなっている。

また、ベルテックスでは、物件の設計、開発、仕入れから販売、その後の管理に至るまで、不動産投資に関わるすべての業務がワンストップで完結できるというのも大きな強みだ。

こうした事業体制は、金融機関からも高く評価されている。それを背景に、業界内でも最多水準の提携を金融機関と結ぶことで、投資家が有利な条件で融資を受けやすいような態勢を整えている。

とはいえ、投資用不動産は、数千万円単位、数億円単位の高額な買い物だけに、将来の安心につながるとわかっていても、おいそれと購入するわけにはいかない。

そんな人のためにベルテックスでは、高性能シミュレーションツールを用いて不動産投資の収支などが疑似体験できるシステムを導入しており、顧客からも、老後に備えた自分に最適なマネープランニングが具体的に立てやすく、わかりやすいと、好評を得ているようだ。

ベルテックスの事業内容は、核となる投資用不動産販売のアセットコンサルティング事業のほか、居住用不動産販売のレジデンシャルコンサルティング事業、開発事業、マーケティング事業、賃貸・建物管理事業、中古物件のリノベーション事業、住み心地のよい部屋探しをサポートするヘヤコレクション(通称「ヘヤコレ」)事業など、多岐にわたる。不動産に関する多種多様な顧客の要望に応えられる「不動産のデパート」をめざし、目下、価値ある人材の増員や育成とともに、組織の強化を図っているところだ。

一方で、「会社をどうつくるかは社員が決めること」というのが梶尾氏の考えである。その根底には、起業の動機でもある「楽しく仕事ができる環境をつくりたい」という強い思いがある。営業スタイルにしても、お仕着せのやり方ではなく、社員の自発性と自立性を重んじる。事業部ごとにチーム制を敷き、チームリーダーに大きな裁量を与え、チームごとにノウハウを共有しながら、個々の社員の自発的な行動を促す。

会社のルールも社員主体で決めていくのがベルテックス流である。3カ月に1度の社員総会ではもちろん、ふだんの仕事においても、社歴や年齢にかかわらず自由に意見を言える雰囲気が社内にはある。

実際に社員の声で生まれたルールのひとつに、「20時までには全員が帰宅する」というものがある。「残業は非効率的」という考えのもと、オンとオフのメリハリをつけ、勤務時間中は思いきり仕事に打ちこみ、プライベートも充実させようというわけだ。

こうした施策が功を奏してか、不動産業界は一般的に社員の入れ替わりが激しいと言われるが、ベルテックスの社員定着率は95%以上の高さを誇る。

会社設立から7年目を迎え、破竹の勢いで成長を続けるベルテックスだが、社長の梶尾氏にしてみれば、必ずしも道のりは順風満帆であったわけではなく、人間関係でいやな思いをしたり、つらい思いをしたこともあったという。

しかし、そうした困難を乗り越えられたのも、志を同じくする仲間がいてくれたからこそだと、梶尾氏は社員への感謝を口にする。

「楽しく仕事ができる環境づくりに多くの方々から賛同をいただき、新卒入社の社員に加え、開発、設計、賃貸管理、財務管理などプロフェッショナルを必要とする部門に経験豊富な人材を、当社の従業員として迎えることができました。
そんな彼らがいてくれたからこそ、つらいことも乗り越えられたのだと思いますし、彼らの力があってこそ、不動産事業者としてお客様のあらゆるご要望にお応えできる組織や体制が構築できたことに、とても感謝しております」

こうした言葉からも、梶尾氏の誠実で謙虚な人柄がうかがえる。

近年はメディアでも注目されるようになった梶尾氏だが、自分のことよりも、むしろ社員の活躍に目を向けてほしいという思いが強いようだ。そこで本書の執筆にあたっては、各事業部のリーダーとしてベルテックスの成長を牽引する十数名のキーパーソンに、組織のなかでの役割や仕事のやりがいなど、現場の率直な声を聞かせてもらった。急成長を続ける会社だけに、みな一様に覇気があり、言葉の端々から仕事を心底楽しんでいる様子がうかがえ、梶尾氏が理想とする組織づくりが実を結び、こうした社員の力が成長の原動力となっていることを確信した。

ベルテックスでは、今後も引き続き、不動産を通した資産形成を提案していくことで顧客の人生に良い影響を与え続けられる会社でありたいとしている。そして、2018年には売上高200億円、2019年には売上高250億円にまで伸ばすとともに株式上場をめざす考えで、その「上場」という大きな目標に向かって、社員が一丸となって成長の歩みを加速させようとしている。

本書は、投資用不動産および居住用不動産の設計、開発、販売、管理、賃貸仲介など、不動産のすべてを扱う「不動産の総合コンサルティング企業」として躍進を続けるベルテックスの事業活動を、社員の声を交えながら紹介するとともに、創業社長・梶尾祐司氏の経営理念と人生哲学に迫るものである。

豊かな老後を送るために、あるいは将来の安心に備えて、不動産投資に興味を持たれている方のみならず、便利で快適な都心型マンションライフを楽しみたいと考えている方々にとっても、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

 2017年8月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 老後の安心への確かな備え

長寿化により、ますます長くなる「老後」の時間
自分の老後は自分で守る時代に
老後資金として1億円以上必要!?
諸外国に比べて投資に対し消極的な日本人
預貯金の最大のリスクはインフレ
金融資産と実物資産の徹底比較


第2章 なぜ、いま不動産投資なのか

日本の不動産市場に注がれる国内外の投資家からの熱い視線
これからも発展が見込める首都・東京
低金利と老後不安が不動産投資を後押し
税制上の優遇や生命保険としてのメリットも
不動産投資のリスクと回避策
投資物件のタイプ別特徴を知る
需要が増す首都圏のワンルームマンション
物件の資産価値を高める管理の重要性
不動産投資はパートナー選びが決め手


第3章 「価値ある資産」を創造するベルテックスの不動産投資

多彩なテーマで週5日、1日4回のセミナーを開催
豊富な物件ラインナップ
疑似体験ツールで資産の変動をシミュレーション
資産価値の高い物件提供に特化
自社開発の「ベルシード」&「ベルメント」シリーズ
提携金融機関の多さは業界トップクラス
賃貸管理や建物管理もワンストップで
リピート率8割、口コミや紹介が5割を超える


【ベルテックスのセミナー参加者の声】
20代で投資が始められるとは驚き
夫婦でセミナーに参加
不動産資産を持つことの安心感


第4章 不動産総合カンパニーとして躍進を続けるベルテックス

創業から6年で売上高は10倍以上に増加
不動産のデパートのような存在に
顧客一人ひとりに寄り添ったコンサルティング営業
価値ある中古物件を見極めるプロの視点
女性が活躍する仕入開発管理部&販売管理部
付加価値を提供するリノベーション事業
部屋探しのコンシェルジュ「ヘヤコレ」を展開
利益より顧客満足を最優先させる


【ベルテックスの不動産オーナーの声】
不動産投資が老後の心配を払拭
万一のとき、家族に収入源を残せる
節税のメリットを実感


第5章 創業社長・梶尾祐司の経営理念と人生哲学

子どものころから持ち前のリーダーシップを発揮
ワクワク感に乏しかったマンション販売
楽しく仕事ができる会社をめざして起業
「不安を夢や希望に変えていく」を理念に
経営者にしてトップセールスパーソン
冷静沈着でロジカルに物事を考える
金持ちよりも、人持ちになろう
会社をどうつくるかは社員が決める
社員のモチベーションを高める充実の福利厚生制度
社員どうしのコミュニケーションを深める工夫も


第6章 価値あるものを創造し続けて頂点をめざす ~ベルテックスが描く未来展望~

上場を視野に、次なるステージへ
組織固めのための人材拡充に注力
上場に向け確実に実績を積み上げる
組織として運営するためのフロー構築と業務の改善
上場がゴールではなく、永続できる会社を
「ここからあらゆる可能性を!」
グローバル社会における不動産事業
未来創造企業に向けて


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2017/06/21

『グランヴァンの挑戦』 前書きと目次

Granvanweb


グランヴァンの挑戦
 ~投資用マンション市場に逆発想で挑む~


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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-412-9
初版発行:2015年9月11日
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 はじめに

厚生労働省の発表によると、2014年における日本人の平均寿命は男性80・50歳、女性86・83歳である。ついに男性の平均寿命も80歳を越え、わが国は世界で最も長寿の国となった。戦後、日本の長寿化は著しく、この70年で男女とも30歳以上、平均寿命が延びた。つまり、昔では考えられないほど、現代の日本人の「老後」というものは、おそろしく長くなっているのだ。

長生きができるというのは、幸福なことには違いない。しかし、その幸福は、健康な心と体、それに人間らしい生活が送れるだけの経済力があってこそ、成り立つものである。

長い老後の生活費を支えるのが、厚生年金や国民年金といった年金制度である。日本で年金法が制定されたのは、厚生年金(当初は「労働者年金」)が1942年、国民年金が1959年で、それ以後は国民皆年金制度が原則となっており、日本の年金カバー率は先進諸国のなかでもフランスに次いで高い。

だからといって、日本の高齢者たちの老後が安泰かといえば、決してそうではない。なぜなら周知のように、すでに日本の公的年金制度は、いまや崩壊の瀬戸際にあると言っても過言ではないからだ。

年金制度が創設された当時の日本経済は、成長軌道に乗り、人口も増加傾向にあった。そのため「年金制度に加入すれば、老後の暮らしは安泰」と考えられたものだった。しかし、それから50年以上もの歳月が流れ、日本の経済状況や年金制度をとりまく環境は激変した。年々進行していく少子高齢化によって、この制度を支える基盤自体が揺らいでいるのだ。すでに若い人のなかには「年金はあてにできない」と考え、自己防衛を意識している人も多い。

その一方で、退職後の生活のための蓄えがまったくないという人も多い。フィデリティ退職・投資教育研究所が2014年に勤労者3万人を対象に行った調査によると、退職後の生活準備額が0円という人が全体の44・8%もいたという。しかも、退職まであと10年足らずの、まさに真剣に老後の生活設計を考えなくてはいけないはずの50代でさえ、男性32・1%、女性で28・6%の人が、老後のための蓄えが皆無だと答えているのだ。

定年後も人間らしい暮らしを営むためには、一定の生活資金が必要なのは言うまでもない。にもかかわらず、その資金を用意できないとなれば、退職後に待っているのは「貧困」である。最近では、そんな貧困にあえぐ高齢者を「老後難民」、あるいは「下流老人」などと言うそうだ。退職してから20年以上も続くであろうシニアライフを老後難民として生きたくなければ、まさに自己防衛するしかないのが現実だ。年金に頼るだけでは心もとないとなれば、退職前に手を打っておくしかない。

事前に十分な貯蓄をして、それを切り崩しながら生活をする、あるいは定年後もパートやアルバイトとして働くという方法もあるだろう。しかし、十分蓄えたつもりでも、思った以上に医療費がかかったりして資金が底をついてしまうというおそれもある。また、定年後に働き口を見つけるのはたやすいことではなく、そもそも体力や健康に不安があったら働くことすら難しくなってしまう。

そしてもうひとつ、年金以外の定年後に収入を得る方法として、「投資」という選択肢もある。投資の対象には、大別すると「金融資産」と「実物資産」の2つがある。金融資産とは預金、株式、投資信託、債券、外貨預金などで、実物資産とは不動産や金などにあたる。預金は、特別な知識やスキルを必要としない手軽な投資ではあるが、世界的に低金利が続いている現代においては、残念ながらまったく頼りにならない。とはいえ、他の投資手段は知識とスキルを必要とするうえに、リスク自体も大きい。そうした諸事情を勘案すると、最も確実性が高く、現実的なのは、不動産投資ということになるだろう。

アベノミクス効果が徐々に浸透し、景気は上昇傾向を示し、それに伴ってインフレも進み始めている。インフレが進行する際に、最も資産価値が上昇しやすいもの、それは不動産である。特に、少ない資金で始められ、家賃収入をローンの返済にあてられるワンルームマンション投資は、高齢者だけでなく現役世代にとっても魅力的だ。

本書で紹介するのは、そうした投資用のワンルームマンションの販売と管理で着実に業績を伸ばし続けているグランヴァン株式会社(本社:東京都新宿区、代表取締役:松平博雄)である。

2015年3月現在、同社の管理戸数は約2600戸。顧客数はオーナー約1500人、入居者約2600人、合計約4100人にのぼる。ちなみに、新規購入者の8割以上が既存オーナーの紹介だという。これは、同社に対する顧客の信頼の高さの証であると言えるだろう。

このように同社が顧客の信頼を勝ち得た秘訣のひとつは、顧客第一主義を貫き、社員に徹底して「気働き」の意識を持たせていることにある。

「気働きというのは、気配りよりも一歩進んだものです。社員各自が能動的に気を利かせて、顧客のために仕事をすることが大切なのです」

と、同社社長・松平博雄氏は語る。そんな同社が掲げる経営理念は次の3つだ。

①グランヴァンは企業活動を通して社会に貢献し、人間尊重とお客様第一主義に基づき、お客様の未来の幸せづくりを目指します。
②グランヴァンは当社で働く人の生活を向上させる為に存在します。
③グランヴァンは当社で働く人が精神的・技術的な能力を高める為に存在します。

投資用マンションの販売と管理からスタートした同社の事業は、オーナーや入居者の数が増えるにしたがって、オーナーの生命保険の見直しや給与所得の損益通算による節税、また相続税対策の相談など、多様化していったという。

さらに、オーナー・入居者のみを対象とした優待サービスを行う「グランヴァンクラブオフ」制度など、同社ならではのサービスも充実している。その内容は、人気テーマパークやホテル、レストラン、パッケージツアーなどの各種プランを用意しているほか、マンション近隣の商店街の飲食店、美容院、ネイルサロン、映画館などと提携することで、顧客にとってうれしいサービスを提供するというものである。これは同社の「地域密着主義」を具現化した施策のひとつでもある。

本書は、投資用ワンルームマンションの販売・管理によって顧客の資産運用を図り、将来の生活設計を確かなものにするビジネスを展開しているグランヴァン株式会社の事業活動を紹介するとともに、同社社長の松平氏の今日までの歩みをたどり、その経営理念と人生哲学に迫るものである。これは、老後の生活設計の確立のために有効かつ安全な投資を考えている方のみならず、便利で快適なマンションで都市生活を楽しみたいと考えている方にとっても、貴重な指針の書となるに違いない。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

  2015年7月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 将来の生活は自分で守る時代

約9割が老後の生活に不安を抱いている日本
年金自己防衛時代の到来
金融資産と実物資産のどちらを選ぶか
景気回復で上昇し始めた不動産価格
人気を集めるワンルームマンション投資
史上最低の長期金利はマンション経営の絶好機
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
マンション投資で実績を示すグランヴァン


第2章 オーナー・入居者・地域社会に貢献するグランヴァン

開発・仕入れから販売・管理までを一括で手がける
グランヴァン設立の経緯
時代に逆行するかのように賃貸管理業務を開始
未来の幸せのトータルライフプランナーとして
オーナーから高く評価された「顧客第一主義」の経営方針
「3つのC」を基本コンセプトにしたグランヴァンシリーズ
新規購入の8割以上が既存オーナーの紹介
管理戸数約2600戸、顧客総数4100人の実績
オーナー・入居者・地域とともに発展


第3章 グランヴァンが提案するマンション経営の魅力

時代とともに変化してきたワンルームマンション
外国資本の参入に踊らされる不動産業界
一癖ある業界で正攻法を貫くグランヴァン
淘汰の時代を迎えた不動産販売業界
魅力あるマンション経営、ただし悪徳業者にはご注意を
グランヴァンがめざす「感動のアフターサービス」
オーナー・入居者を対象に独自の福利厚生サービスを提供
リスクを最小限に減らす家賃保証(サブリース)システム
顧客に高い評価を得た東日本大震災時の対応
次第に広がるオーナーどうしの輪


第4章 松平博雄のめざす企業ビジョン

松平の魂が宿る経営理念
元演歌歌手という異色の経歴
不動産の世界に入って能力を発揮
「正々堂々のビジネス」を標榜
座右の銘は「君子は易きに居りて以て命を俟つ」
「日々周囲への感謝」を自らの心がけとする
社員を大切にすることで企業の質も高まる
社員に浸透する、「気配り」よりも「気働き」の精神


第5章 顧客の声が企業を成長させる

顧客の本音を聞き出すためのさまざまな工夫
《17年前の担当者が、いまもいてくれる安心感》―金融系IT企業 執行役員 宮田隆司(51歳)
《変動の少なさがワンルームマンション投資の魅力》―建設会社勤務 竹下均(52歳)
「妻の反対」に誠意を持って対応するグランヴァン
グランヴァンに寄せられるオーナー&入居者の声


第6章 グランヴァンが描く未来展望

効率性よりも重視すべき、顧客の心をつかむものとは?
社員の精神・技術の向上に全社をあげて取り組む
社員の5割以上が宅建士資格を取得
多数の有資格者を擁する充実の人員体制
自己研鑽ができるプロ意識の高い会社に
社員にとって魅力的な会社になるために必要なこと
付加価値の創造が生むグランヴァンの戦略
オンリーワンをめざして、さらなる差別化を推進


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『クレアスライフの挑戦』 前書きと目次

Clearthweb


クレアスライフの挑戦
 ~顧客満足度No.1のワンルームマンション投資をめざす~


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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-416-7
初版発行:2015年12月11日
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 はじめに

和食や日本のポップカルチャー人気に煽られ、近年、世界各地で日本ブームが巻き起こり、日本を訪れる外国人も年々増加する一方だ。

日本政府観光局によると、2014年の訪日外国人客数は1341万人で過去最高を記録したが、2015年は1~8月の累計が前年同期比49・1%増の1287万5000人となり、前年度の年間数字にほぼ匹敵。年間では前年を大幅に上回る、1800万人を超えるペースで推移している。政府は、東京オリンピック・パラリンピックが開催される2020年までに訪日外国人客を年間2000万人にすることを目標としていたが、前倒しでの達成が早くも射程圏内に入ってきた。

日本への注目度の高さは、観光だけにとどまらない。とりわけ、東京オリンピック・パラリンピックに向けて再開発が急ピッチで進む東京の不動産市場には、国内外の投資家から熱い視線が注がれている。

マンションは都心を中心に価格が上昇しているとはいえ、海外投資家にとって日本の不動産は、香港やシンガポール、ニューヨーク、ロンドンなど世界の主要都市に比べると、まだまだ割安感がある。そこに円安も手伝って、ポートフォリオのひとつとして日本の不動産への投資が活発化しているのである。都心の高額物件を、中国や台湾、香港などアジア系の投資家が爆買いしているとの声も聞かれる。

その背景には、東京オリンピック・パラリンピックに伴う値上がりへの期待もあるだろうが、海外投資家が都心の物件に注目する理由は、それだけではない。日本の中心である東京都心の物件は、もともと資産としての価値が高く、海外投資家にとって、それを保有することは一種のステータスシンボルにもなっている。したがって、東京の不動産市場に海外投資家が群がるのは、東京オリンピック・パラリンピックまでの一過性の現象だとは思えない。不動産投資に精通した海外投資家ほど、その国の中心地である都心の物件にこそ資産としての価値があることを、経験から知っており、投資の対象を都心に絞り込んでいるのだ。

また、世界の主要都市のなかでも、東京は食べ物のおいしさに抜群の定評があり、街もきれいで治安もよいことから、移住先としても人気が高い。将来は自分が住むことも念頭におきながら東京都心のマンションを購入し、長期保有を目的に運用を図る海外投資家も少なくないという。

このように、海外の不動産にまで手広く投資する外国人富裕層の投資熱に比べ、日本人は不動産投資にそれほど積極的ではなく、投資をするのは、かつてはほんのひと握りの富裕層や投資家に限られていた。というより、日本では諸外国に比べ、そもそも投資という考え方そのものが広く国民のあいだに根づいていないのだ。アメリカやイギリスをはじめアジア諸国でも、学校教育のなかで投資について学ぶようになっているのに対し、日本の学校教育では、そうした場がない。それゆえ、一部の投資家を除き、多くの日本人は、投資に対する正しい知識を持たず、一種のギャンブルのようにとらえる向きさえあり、警戒感があったことも否めない。

しかしながら、昨今は低金利が続いていることに加え、少子高齢化の進展により年金制度の基盤が揺らぎ、老後の不安が増している。そのため、年金にプラスして不労収入を得る方法として、日本人のあいだでも投資への関心が、にわかに高まってきている。

より豊かなセカンドライフを送ろうと思ったら、もはや年金だけでは心もとないことは明らかだ。それに、ひと昔前に比べると、日本人の寿命は大幅に延び、いわゆる「老後」の時間が長くなっている。そのため、早いうちから将来に備えようとの自己防衛意識が働くのではないかと考えられる。

投資の対象は、預金、株式、投資信託、債券などの「金融資産」と、不動産や金などの「実物資産」に大別される。

ここにきて日本の景気もようやく上向き傾向にあるものの、それに伴いインフレも進行し始めており、国の借金が1000兆円を超えていることを考えたら、この先も増税は免れない。そうした状況下、最も資産価値が上昇しやすく、相続税対策をはじめ税制面から考えてもメリットが大きいのが、不動産投資と言えるのではないだろうか。とりわけワンルームマンション投資は、少ない資金で始められ、家賃でローンを返済できるばかりか、ローン返済終了後は家賃収入がそのまま私的年金代わりになることから、シニア世代はもとより、一般サラリーマンやOLなど現役世代のあいだでも、近年、人気が高まっている。

本書で紹介するのは、そうした投資用ワンルームマンションのリーディングカンパニーとして、都心立地に特化したワンルームマンション「コンシェリア」ブランドを展開し着実に業績を伸ばし続けている、株式会社クレアスライフ(本社:東京都港区、代表取締役社長:尾池雄二氏)である。これまでに販売した物件は357棟、戸数は1万8440戸(2015年10月末時点)にのぼる。

競争相手が多い業界における同社の強みを、社長の尾池雄二氏は次のように分析する。

「都心の好立地に加え、高品質な建物へのこだわりにより、商品力で圧倒的な差別化を図っている点でしょうか。さらに、マンション経営においては管理が非常に重要になってきますから、グループ会社により賃貸管理から建物管理まで一貫したサービスを提供できる体制であることも、強みになっていると思います」

投資用ワンルームマンションの販売といえば、かつては電話による営業が一般的なスタイルだった。だが、同社では他社に先駆けて不動産投資セミナーを各地で開催し、いまではセミナー活動が主流になってきている。ただし、セミナーはあくまでも勉強の場であって、セールスの場ではない。これをきっかけに興味を持った人が、個別相談会に参加するという流れだ。セミナーでは社長の尾池氏も講師を務めるが、最近は、事前に自分なりに投資について勉強し、ある程度の知識を持ってセミナーに参加する人が多く、関心の高さがうかがえるという。

同社では、マーケット拡大のため、近年はインバウンド事業にも乗り出し、国内だけでなく、シンガポール、台湾、香港、マレーシアでも積極的に不動産投資セミナーを開催するなど、グローバル化を推し進めている。尾池氏によると、それらの国や地域では、投資家の意欲は日本よりかなり先行しているが、マンション経営に欠かせない管理については日本のほうがはるかに進んでいるため、セミナーの反響は大きく、手応えも上々とのことだ。

また、「トウキョウ・ライフ・コンシェルジュ 都心でくらす、都心をもつ。」をコーポレートスローガンに掲げる同社では、単にマンションを販売するだけでなく、「お客様の幸せな暮らしを導くコンシェルジュ」として、顧客の資産形成を全面的に支援している。そのため、研修などを通じて、顧客のポートフォリオ全体に対して適切なアドバイスができる人材の育成にも力を注ぐほか、顧客に対しても、購入後のフォローアップのためのセミナーや懇親会を開催するなど、コミュニケーションを密にすることで、顧客が安心して管理を任せられる環境づくりを心がけているという。

同社では、新たな試みとして、より多くの人に不動産投資を身近に感じてもらえるよう、資金面でのハードルを下げ、1口50万円から始められる「一口家主iAsset」という商品の販売をスタートした。さらに、セカンダリーマンション市場にも着目し、既存の物件をリノベーションし、さらに付加価値をつけて再生させた「コンシェリアR」シリーズという新商品を打ち出すなど、次々と新しいことに挑戦し、進化を続けている。

めざすは「業界内でお客様満足度ナンバーワン企業」になること。現在、グループ全体で従業員数は200名を優に超えているが、オーナー、居住者双方の満足度を追求すべく、常に顧客に寄り添い、全面的にサービスに努めようと、社内の意思統一を徹底させているのである。

「すべてのお客様にご満足いただくコンシェルジュでありたいと願うからには、生半可な気持ちではなく、社員一人ひとりに相応の覚悟がいると思うのです。それを支えるために、従業員の満足度でもナンバーワン企業をめざしています。自分たちの満足度が高くなければ、お客様によいサービスを提供できませんからね」

と、尾池氏は語る。

日本は諸外国に比べ、残念ながら不動産業界に対する社会的評価がけっして高いとは言えないのが現状だ。そのため尾池氏としては、今後も不動産投資の魅力を積極的に発信するとともに、同社が率先して不動産業界のイメージを向上させ、誇りの持てる業界に変えていきたいとの想いがある。

本書は、投資用ワンルームマンションの企画、開発、分譲から賃貸管理、建物管理までを一貫して行うことで不動産投資のマーケット拡大をめざす、クレアスライフグループの事業活動を紹介するとともに、その企業理念、経営理念に迫るものである。豊かな老後のための有効かつ安心・安全な投資を考えている方のみならず、便利で快適な都心型マンションライフを楽しみたいと考えている方々にとっても、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

2015年10月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 より豊かなセカンドライフへの確かな備え

自分の老後は自分で守る時代に
どっちを選ぶ!? 金融資産と実物資産
資産運用の土台となる不動産投資
幅広い世代に人気上昇中のワンルームマンション投資
東京都心のマンション市場に内外の投資家が熱い視線
マンションの資産価値を高める3要素
不動産投資は信頼できるパートナー選びから


第2章 トウキョウ・ライフ・コンシェルジュ ~クレアスライフグループの事業概要~

ワンルームマンション業界のリーディングカンパニー
企業理念は「トウキョウ・ライフ・コンシェルジュ」
他社に先駆けてのセミナー活動で学びの場を提供
脈々と受け継がれてきたパイオニア精神
アフターフォローとしてオーナー向けセミナーや感謝祭を開催
好立地、高品質へのこだわりから生まれる商品力への自信
グループの総合力でマンション経営をサポート
2万1000戸を超える管理実績のクレアスコミュニティー
独自のサービスや新規事業も好調なクレアスレント


第3章 クレアスライフが提案するマンション経営

多様化するワンルームマンション投資へのニーズ
失敗しないマンション選びのポイント
営業担当が語るマンション経営の魅力
顧客のポートフォリオ全体に対するアドバイスを
顧客一人ひとりに向きあうパートナーとして
クレアスライフの社風とも言える顧客との距離の近さ
「トウキョウ・ライフ・コンシェルジュ」がめざすもの
オーナー向け会員サイト「クレアスサポート倶楽部」


第4章 快適な暮らしを追求する「コンシェリア」マンションシリーズ

都心にふさわしいワンランク上のクオリティを実現
普遍的な美しさと機能性を追求したデザイン
地震に強い、確かな基本構造
建物の寿命を延ばす耐久性とメンテナンス
居住者の健康、プライバシーにも配慮
安心・安全な暮らしのためのセキュリティの追求
任せて安心の維持管理&サービス体制


第5章 顧客満足度ナンバーワン企業をめざす ~クレアスライフの経営理念と人材育成~

顧客満足度+従業員満足度を追求する
子ども時代に芽生えた働くことへの貪欲さ
未成熟な業界だからこそ自ら変えられるおもしろさ
営業時代のいちばんの自慢は「お客様」
新入社員がセミナーでプランナーデビュー
就業時間内に行われる充実のフォローアップ研修
組織を重視し、営業経験者は採用しない方針
品良く、力強く、王道を行く会社へ
自らの行動をもって人の上に立つ者の範を示す
雇用の創出がいちばんの社会貢献


第6章 クレアスライフが描く不動産投資の近未来図

セカンダリー市場に着目した再生型マンション「R」シリーズ
ペット共生型マンション「with」シリーズ
マーケット拡大をめざし、インバウンド事業に注力
管理事業のインバウンド計画も進行中
世界の不動産を自由に買えるマーケットの構築を
堅実かつ新しいかたちの資産運用「一口家主iAsset」
業界を変えるためにも変革のスピードを加速
明るさを増す都心の不動産マーケット


【オーナーの声】
住んでみての満足感が投資用物件の購入につながった … 経営コンサルタント業 茂木秀彦(34歳)
営業担当への信頼感がさらなる投資に向かわせる … 外食チェーン店経営 松岡誠(56歳)
節税・保険を目的に好立地のワンルームマンションに投資 … 総合商社勤務 T・I(38歳)


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2017/06/20

『エコスタイルの挑戦』 前書きと目次

Ecoweb


エコスタイルの挑戦
 ~2030年までまだまだ必要、太陽光発電投資~


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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-419-8
初版発行:2016年2月12日
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 はじめに

地球温暖化に一向に歯止めがかからない。世界各地で異常気象による災害が頻発し、日本でもここ数年、大雨による洪水や浸水、土砂くずれなど、大きな被害が相次いでいる。地球温暖化対策は、もはや待ったなしの危機的状況に追い込まれているのである。

そうしたなか、2015年11月末からフランス・パリで国連気候変動枠組み条約第21回締約国会議(COP21)が開催され、日本からは安倍晋三首相が出席し、途上国をも含めた新たな地球温暖化対策の国際合意をめざすことになった。

国際社会が温暖化への危機感を共有したのは1992年にまでさかのぼる。国連地球サミットで「気候変動枠組み条約」が採択されたのが始まりで、この条約のもと、1997年に京都で開催されたCOP3では、先進国に二酸化炭素(CO2)などの温室効果ガス排出量の削減を初めて義務づけた「京都議定書」が採択されている。

議定書では、2008~2012年の5年間で、1990年に比べて先進国全体で5%の削減をめざすことになり、アメリカが離脱する事態にはなったものの、結果的に参加国・地域の削減率の平均は22・6%と、目標を大幅に上回ることができた。しかし、削減義務のない中国やインドなどの新興国が大きな経済成長を遂げ、CO2の排出量を増やしたこともあって、世界全体の排出量は減るどころか、逆に5割も増え、京都議定書は残念ながら期待どおりの成果を出せなかった。

このまま温暖化が進めば、さらに深刻な影響が出ることは必至で、COP21では、先進国だけでなく途上国を含むすべての国々が協調して取り組むという、新たな温暖化対策の実効的な枠組み「パリ協定」が採択された。パリ協定では「産業革命前からの気温上昇を2度未満に抑える」ことを国際目標として掲げている。ちなみに日本は、COP21に先立ち、2030年度までに温室効果ガスの削減量を2013年度比で26%とする目標を国連に提出している。

これまで国際間の地球温暖化対策に、はかばかしい成果が見られなかったとはいえ、世界のエネルギー市場では、CO2を排出しない風力や太陽光、水力などの再生可能エネルギーが、新たな電力供給源として年々比重を増してきていることは間違いない。京都議定書が採択された1997年当時、世界の風力発電は760万キロワットだったのが、中国、アメリカ、ヨーロッパを中心に導入が進み、2014年には3億7000万キロワットと、いまや原子力発電と肩を並べるほどになっている。太陽光発電にいたっては、当時は世界的に見てもほぼゼロだったのが、いまではおよそ1億8000万キロワットにまで急速な広がりを見せているのである。

日本でも再生可能エネルギーの普及を促そうと、2009年11月に家庭や事業所等における太陽光発電の余剰電力買取制度が始まり、さらに2012年7月からは、太陽光、風力、水力、地熱、バイオマスのいずれかで発電した電気を電力会社が一定価格で買い取ることを国が約束した、固定価格買取制度(FIT)がスタートした。

再生可能エネルギーによる発電事業は、環境に貢献できるだけでなく、FITを利用することで長期にわたって安定した収益を期待できるとあって、制度発足以来、高利回りの魅力的な投資としても注目を集めるようになった。とりわけ、設置が容易な太陽光に人気が集中。企業が売電目的で設置するメガソーラーや、個人投資家による小規模発電設備が一気に増え、太陽光発電ブームが巻き起こっている。

そうした状況下、太陽光発電システムの販売・施工を全国規模で展開し、急成長を遂げているのが、本書で紹介する株式会社エコスタイル(東京本社:千代田区、大阪本社:大阪市、代表取締役社長:木下公貴氏)である。

2004年に設立された同社は、当初はオール電化商品の販売を手がけていたものの、経営不振に陥り、倒産寸前の状況に追い込まれた。そこで2008年11月に、経理畑出身の木下公貴氏が創業者に代わって社長に就任し、まさに「金なし・コネなし」の背水の陣で再スタートを切ることになった。

そして翌2009年、住宅用太陽光発電の補助金制度や余剰電力買取制度の開始に伴い、木下氏は「子どもたちの未来のためにも環境問題は大きなテーマであり、ここが大きな節目になる」と一大決心をし、太陽光発電ビジネスへの転換を図った。しかし、テレフォンアポインターを使った電話営業では、なかなか成果に結びつかない。そこで思いきってウェブサイトによる集客方法に切り替えたことが功を奏し、問い合わせが増え始めた。

その後も電話勧誘や訪問販売はいっさい行わず、ウェブサイトの検索連動型広告や新聞広告、セミナーの開催などに絞って情報提供し、関心を持った人からの問い合わせや相談に応じるという営業スタイルに徹した。その姿勢は今日も変わっていない。

2012年に、10キロワット以上の再生可能エネルギーによる発電に対し全量の固定価格買取制度(FIT)が始まったのを機に、同社は住宅用から産業用へと軸足を移し、再生可能エネルギー投資に関心を持つ投資家に向けて、投資効率に優れた50キロワット未満の産業用低圧システムに特化した太陽光発電の投資スキームを開発。同時に自社施工体制を増強し、50キロワット未満の産業用低圧システムから50キロワット以上の高圧システムまで、多種多様な太陽光発電システムの施工を手がけるようになった。

こうした自社責任施工と大量現金仕入れ、ウェブサイト中心の集客による営業コストの削減により、高品質かつ国内最安レベルの価格を実現するとともに、業界最長レベルの20年施工補償を行うなど、「あんしん価格・あんしん施工・あんしん保証」の3本柱を確立し、青森から鹿児島まで全国規模で太陽光発電システムの施工実績を重ねてきた。その数はすでに5000件を優に上回る。これは、多くの顧客から支持を集めていることの証と言えるだろう。

「子どもたちのため、次世代のために、環境を守る義務と責任を遂行するという使命のもと、われわれは、プロの視点で『これなら買いたい』と思う製品とサービスを、われわれが買いたい価格でご提供するしくみづくりに努めてきました」と、木下氏は語る。

また、同社では、より多くの人に再生可能エネルギー発電事業への参画を促し、固定価格買取制度のメリットを享受してもらいたいとの思いから、金融商品取引業者の登録を受け、2015年1月から新たにファンド事業を立ち上げた。

通常、太陽光発電事業を始めるには、まとまった資金が必要だが、ファンドを利用すれば1口50万円からの小口出資が可能となる。出資金を用いて太陽光発電システムを設置し、発電されたエネルギーを売却する事業に投資するというものだ。毎年の元本償還と発電事業による利益の分配で、長期的に安定した収益が期待できるうえ、なにより環境にやさしい再生可能エネルギーの普及に貢献することになる。

FITがスタートして以来、太陽光を中心に再生可能エネルギーの導入が進みつつあるといっても、世界的に見れば、日本はまだまだ遅れていると言わざるをえない。2014年度の日本の発電電力量に占める再生エネルギーの割合は、従来の水力を除くと3%程度にとどまる。経済産業省が策定した2030年度の電源構成では、水力を含む再生可能エネルギーを22~24%とし、うち太陽光は7%にまで増やそうとしている。世界に向けて約束した温室効果ガス排出量2013年度比26%削減を達成するためにも、さらなる再生可能エネルギーの普及が望まれる。

2016年度からは電力小売りの全面自由化が始まるが、エコスタイルではこれに伴い、再生可能エネルギーによる電力の供給事業にも本格的に乗りだす。地域住民が資金を出しあい、ファンドスキームで太陽光、地熱、小水力など地域の特性を活かした再生可能エネルギーの発電所をつくり、そこでできた電力を地域で利用する、いわゆる電力の「自給自足プロジェクト」を推進していく考えだ。

「電力事業が生み出す利益を地域のなかで循環させるしくみを構築することにより、地域経済を活性化させ、ひいては地方創生につなげたいのです。そのためにも、地域の電力インフラを根本から変える必要があるのではないでしょうか」と、木下氏は新電力事業への意気込みを語る。

本書では、子どもたちの未来のために、再生可能エネルギーの普及を促進し、地域電力インフラのイノベーションにも取り組むエコスタイルの事業活動を紹介するとともに、同社の企業理念・経営理念に迫るものである。すでに太陽光発電事業に携わっている方のみならず、地球環境の未来を考え、再生可能エネルギー発電事業への参画を検討している方々にとって、本書がなんらかの指針となれば幸いである。

なお、本文中の敬称は一部略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

  2015年12月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 本格的な再生可能エネルギーの時代が到来

どうなる? 今後の原子力発電所再稼働のゆくえ
原子力発電を2割超とする2030年度の電源構成
地球温暖化対策に不可欠な再生可能エネルギー
FITの導入により「太陽光ブーム」が到来
太陽光の電源構成比7%実現に向けての課題
FIT後の再生可能エネルギー自立化を見すえて
太陽光導入にブレーキ? 出力制御の新ルール
将来の基幹電源への期待が高まる太陽光発電
実用化が待たれる、電気をためる新技術
電力小売りの全面自由化が再生可能エネルギーの普及を後押し


第2章 太陽光発電事業で躍進するエコスタイル

ウェブサイトでの集客が功を奏し、順調に売り上げを伸ばす
50キロワット未満の産業用低圧太陽光発電に注力
太陽光発電投資の魅力をウェブサイト以外でも積極的に発信
まだまだある太陽光発電投資のメリット
国内最安レベルの「あんしん価格」を実現
販売から施工まで自社責任による一貫体制
充実のアフターフォロー体制で顧客に「あんしん」を
再生可能エネルギー事業への門戸を広げ、ファンド事業にも乗りだす


第3章 あんしん太陽光発電エコの輪

投資への不安を取り除き、顧客の満足を追求
顧客の要望に即したシステム設計や見積もりを提案
投資を目的とした土地付太陽光発電の人気が上昇
基礎・設置・電気の工程すべてを自社で責任施工
施工の要は土台をつくる基礎工事
ノウハウを積み上げ社内の共有財産として活かす
施工するうえで大切なのは周囲への気遣い
業界内でも抜きん出た充実の「あんしん保証」
自社施工部門による任せて「あんしん」のメンテナンス


第4章 顧客の声がエコスタイルの成長を後押し

顧客アンケートで約94%が「満足」と回答
 太陽光発電からの収入で早期退職後は趣味を満喫 ―― 福岡県 ユーチューバー T・Yさん
 定年後に備え、アパート経営に太陽光発電をプラス ―― 千葉県 大学職員 S・Mさん
 充実した保証と豊富な施工実績が業者選びの決め手に ―― 埼玉県 不動産業経営 Sさん
 CO2削減のため、遊休地活用で太陽光発電を開始 ―― 茨城県 会社員 石黒昭さん
「エコの輪」に寄せられる顧客の声


第5章 木下公貴のめざす企業ビジョンと人生哲学

倒産寸前、「金なし・コネなし」からの再スタート
どんなに苦しくても無借金経営を貫く
見よう見まねで自らウェブサイトを作成
薄利多売の営業戦略で「いままでの5倍働こう!」
社会に必要とされる会社であるために
仲間との信用の絆が会社成長の礎となる
いったん決めたことは必ずやりきる


第6章 エコスタイルが描く再生可能エネルギーの未来図

再生可能エネルギーによる電力の自給自足を実現
地域の財産である「自然の恵み」を利用する
将来的には100メガワットの電源確保をめざす
ガスと電力のセット販売を検討
ゼロ・エネルギー住宅を提案
金融技術を駆使して再生可能エネルギーのさらなる普及を
株式上場に向けて経営基盤を強化


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2017/06/19

『WASHハウスの挑戦』 前書きと目次

435_washhouse


WASHハウスの挑戦
 ~コインランドリーのデファクトスタンダードへの道~


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著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-435-8
初版発行:2017年6月30日
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 はじめに

昨今、郊外を中心に、コインランドリーの看板をよく目にするようになった。しかも、従来の「暗い」「汚い」「怖い」といった3Kのイメージとは打って変わり、明るく、清潔そうで、全体的に大型の店舗が増えてきている。利用者も、かつては学生や独身者が中心だったが、いまでは主婦層へとシフトし、従来とは異なるかたちでブームを迎えつつあるようだ。

わが国に初めてコインランドリーが登場したのは1960年代なかばのことだ。銭湯などに隣接して設置されるケースが多く、学生などの洗濯機を持たない層を中心に需要が伸び、急速に普及した。

1980年代には、女性の社会進出や共働き世帯の増加により「家事時間をできるだけ短縮したい」人が増え、そうした人たちのあいだで「まとめ洗い」のためのコインランドリー需要が広がった。

そして2000年前後からは、花粉症をはじめとするアレルギー疾患対策として「外に洗濯物を干したくない」という層が増えたことから、乾燥機が使えるコインランドリーが注目され始めた。さらに近年は、PM2・5(微小粒子状物質)などの影響もあって、利用率が高まってきている。

その間に、単身者用に設置されていた従来型のコインランドリーに代わって、洗濯機、乾燥機ともに容量の大きい機械を設置し、台数も多い、大型の店舗が増えてきた。

いまでは家に洗濯機があるのはあたりまえで、乾燥機能つきの家庭用洗濯機も珍しくない時代だが、それでもコインランドリーを利用したくなるのは、家庭用にはない便利で優れた機能があるからだろう。

1週間分の洗濯物も一度に洗えるほどの大型洗濯機と乾燥機は、時間を効率的に使いたい人にとっては非常に便利だ。しかも、天候に左右されず、特に雨の日などは、部屋干しによって生じる雑菌を防ぐ意味でも大型乾燥機は強い味方となる。

さらに、健康志向や清潔志向の増進から、布団や毛布、カーテンなどを定期的に洗いたいという声も多く、そうした大きなものも、コインランドリーなら簡単に洗えるうえ、しっかり乾燥させられる。一般的に、シーツや布団カバーは定期的に洗濯しても、布団を洗濯機で洗うという発想は、これまではあまりなかったのではないだろうか。

しかも、最近のコインランドリーでは、布団などを丸ごと洗える大型機だけでなく、手洗いが煩わしいスニーカー専用の洗濯機などもある。いまやコインランドリーの設備は、学生や単身世代を対象としていたころとは比べものにならないほどの大きな進化を遂げているのだ。

厚生労働省の調査によると、コインランドリーの需要が高まるにつれ、店舗数も毎年500店舗を超えるペースで増え、2013年度には1万6693店舗に達している(厚生労働省「 コインオペレーションクリーニング営業施設の衛生実態調査」)。しかし、コインランドリーは個人経営の店舗が多いということもあって、顧客サービスやコンプライアンスに関する意識が低い経営者が存在することも否めず、依然として違法なコインランドリーがまかりとおっているのが実情だ。

これは、コインランドリー業界がまだ未成熟であり、業界を取り巻く法的環境がきちんと整備されていないからにほかならない。現状では、コインランドリーの店舗運営に関して明確な基準というものがなく、業界として早急に解決すべき多くの課題を抱えていることも事実だ。

そんななか、法人としてコインランドリー事業にいち早く参入し、「安心・安全・清潔」を追求した店舗運営のための独自のビジネスモデルを構築して着実な成長を遂げているのが、本書で紹介するWASHハウス株式会社(本社:宮崎県宮崎市、代表取締役社長:児玉康孝氏)である。

WASHハウスでは、コインランドリー事業にフランチャイズ(FC)システムを導入している。現在、九州を中心に、東京以西にFC店舗と直営店舗の合計で計410店舗(2017年3月末現在)を展開しているWASHハウスは、2016年12月期の売上高は31億1800万円で前年同期比52・1%増と、飛躍的な伸びを見せている。

WASHハウスの最大の特徴は、IoT(Internet of Things。さまざまなものをインターネットに接続し、情報交換をすることで相互に制御するしくみ)を活用した独自の店舗管理システムにある。

そのシステムとは、管理カメラで店舗を24時間管理し、洗濯機や乾燥機などの機械に万一トラブルが生じた場合は本社から遠隔操作で対応できるというものだ。音声システムを導入した24時間対応のコールセンターも設置してあり、トラブルがあった場合にはオペレーターが利用者に音声で対応している。

「無人店舗でありながら、店舗にスタッフがいるかのごとく、お客様に対しリアルタイムのサポートができる状況を、すべての店舗に提供しています」

と、同社社長の児玉康孝氏は胸を張る。

無人店舗とはいえ、各店舗には2名程度の清掃スタッフが在籍し、店舗内の清掃のほか、乾燥機のフィルター清掃や洗濯機の消毒などを毎日行う。また、売上管理や清掃スタッフの労務管理、在庫管理などは、IoTを活用した一括集中管理システムですべてが行えるようになっている。

WASHハウスがコインランドリー事業で躍進を遂げてきたもうひとつの要因は、フランチャイズ(FC)展開の成功にある。

自己資金による出店は減価償却費が大きくなりやすいとの判断から、WASHハウスではFCという業態を選択している。

しかし、従来のFCシステムには、本部と加盟店の対立など、さまざまな問題が指摘されていた。そこでWASHハウスでは、まったく新しいFCシステムを構築したのである。

それは、店舗の運営管理やマーケティング、広告宣伝など、すべての業務を、加盟店のオーナーに代わって本社が一括して行うというもので、出店する場所も、マーケティングにもとづき、確実な売り上げが見込める場所を本社が選定する。つまり、いわゆるFC事業というよりも、アパートやマンション経営などの不動産投資に近いかたちに、コインランドリーのFC事業を置き換えたというわけだ。

「オーナー様には最初の出店費用をお支払いいただくだけで、あとは何もしなくても毎月の売り上げがオーナー様に入るというしくみです。おかげさまで、売上不振による閉店はこれまで1店もなく、訴訟もゼロです」

と、児玉氏は絶対的な自信をのぞかせる。

それもそのはずで、店舗運営の一括集中管理システムや新しいFCのしくみなど、WASHハウス独自のシステムの構築には、児玉氏自身が他業種で培ってきた経験が活かされているからだ。

WASHハウスの創業社長である児玉康孝氏は、大学を卒業後、東京の証券会社や大手ファストフード企業を経て、30歳で宮崎に帰郷し、地元の不動産会社に勤務した。その後、2001年11月に36歳で、WASHハウスの前身である株式会社ケーディーエムを設立している。それまでに転職を重ねたのは、もともと独立志向が強かった児玉氏は「いずれは起業したい」と考えており、そのために、それぞれの会社で金融やマーケティング、店舗運営、不動産について学びたかったからだ。

当初は不動産仲介業として起業したが、「少子高齢化、人口減少時代を迎えても成長が望める」として、コインランドリー事業の将来性に着目した。大手企業がまだ参入していなかったことをビジネスチャンスととらえた児玉氏は、迷わずこの事業への転身を決意し、2002年12月には早くも宮崎市に2店舗を同時オープンして、コインランドリー事業をスタートさせた。

2005年に現在のWASHハウスへと社名を変更し、宮崎、福岡、大分、熊本など九州一円から中国地方へと出店エリアを拡大。近年は、大阪や東京への進出も果たしている。

WASHハウスの店舗は、どこも赤と白を基調としたデザインで統一され、すべての店舗が同じシステムを使って運営されているため、サービスの質も均一になっている。WASHハウスは、単なるコインランドリー事業者ではなく、実はシステムを使ってサービスを提供する会社なのだ。

事業開始から15年。児玉氏は当初から、「100店舗を損益分岐の目安とし、300店舗を超えるあたりから非常に効率よく店舗を管理できるようになり、上場も視野に入ってくる」というストーリーを描いていた。実際、100店舗を超えたあたりから事業は軌道に乗り、近年は、売上高、経常利益ともに、大幅な伸びを見せているばかりか、2016年11月にはコインランドリー業界で初めて、東証マザーズと福証Q‐Boardへの上場を果たしている。

児玉氏は常々「コインランドリー業界のデファクトスタンダードの創造」を口にしてきたが、業界唯一の上場企業として、その思いをいっそう強くしている。

今後、さらなる高みをめざすWASHハウスは、店舗展開も国内にとどまらず、コインランドリーの本場であるアメリカや、東南アジアへ進出する構想もある。

事業の立ち上げ当初から理想としてきたのは「財閥系企業スタイル」であり、将来的には入り口から出口まですべてを自社グループで行うべく、原材料や機械の各店舗への自社供給を可能にする「製造・生産・流通ビジネス」への進化も視野に入れている。

本書は、いまだ問題が山積するコインランドリー業界の現状を踏まえつつ、消費者目線に立った安心・安全・清潔なコインランドリーサービスを追求するWASHハウスの事業活動を紹介するとともに、創業社長・児玉康孝氏の経営理念とビジネス哲学に迫るものである。コインランドリーのオーナーとして事業を検討されている方々や、清潔で快適な生活を望む一般消費者の方々が、現代社会で真に必要とされるコインランドリーのあり方を考えるうえでの一助となれば、これに勝る喜びはない。

なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

 2017年5月  鶴蒔靖夫


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はじめに


第1章 成長するコインランドリー業界の光と影

メインユーザーは単身者から主婦層へ
アレルギー対策として需要が高まる
オーナーにとっては人件費削減と現金収入が魅力
法的環境が未整備のため違法営業も野放しに
「洗濯代行サービス」は違法
女性客を意識した店舗デザインや多彩なサービス
既存施設との併設型やジョイント型も
コインランドリー事業にもITやIoTの波
FCといってもオーナーの個人運営が多いのが実情


第2章 コインランドリー事業の常識を変えたWASHハウス

なぜ、コインランドリー事業なのか
まったく新しいFCのしくみを構築
商圏分析にもとづき売り上げがあがる場所に出店
IoT活用の一括集中管理システム
WASHハウスの成長を支える3つの事業
成長の源泉はストック型の収益構造にあり
積極的なメディア戦略が功を奏す
災害時の社会インフラとして地域に貢献
東証マザーズおよび福証Q‐Boardへの株式上場を果たす
宮崎では数少ない上場企業に


第3章 女性目線に立って「安心・安全・清潔」を追求

「暗い」「汚い」「怖い」の3Kイメージを払拭
あえて居心地の悪い空間を演出
トラブルにもリアルタイムで対応
利用者は機械の性能を知っておくことも大事
洗濯の基本性能に関わる質へのこだわり
徹底した衛生管理とメンテナンス
布団を洗う文化の創造をめざす
スニーカー専用洗濯機や、しみ抜きコーナーも


第4章 拡大するWASHハウスのFCネットワーク

トラブルなしのFCシステムで急成長
オーナーにとっては投資に近いFCシステム
実データにもとづいたマーケティング
初進出のエリアは直営店舗でデータ収集
現場の開発力が勝負の鍵を握る
妥協のない開発姿勢がオーナーの支持を集める
コンビニエンスストアを上まわる数の店舗展開も


第5章 創業社長・児玉康孝の経営理念とビジネス哲学

資本主義社会は株と不動産がベース
ストーリーをつくれ
ファストフード店の現場で人を動かすしくみを学ぶ
不動産会社勤務を経て独立、社員4名でスタート
まったくゼロからつくりあげた事業のしくみ
全国コインランドリー管理業協会を設立
100店舗を達成し、創立7年で黒字転換
自分にあえてルールを課す
経営姿勢においても、ぶれないことを徹底
経営者の考え方がツールになる
デファクトスタンダードの創造
理想とするのは財閥系企業スタイル


第6章 WASHハウスが描く未来展望

東証1部への市場変更も視野に
内製化により収益機会の拡大を図る
コインランドリーの無料化に向けて
会社のさらなる発展は人材の確保と育成が鍵
次世代クラウドランドリーシステムの共同開発
生活の根幹に関わる部分へのこだわり
コインランドリー先進国アメリカ
WASHハウスがグローバルブランドに


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