合人社グループの挑戦

2017/10/20

『合人社グループの挑戦』前書きと目次

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合人社グループの挑戦
~マンションは管理を買う~


著者:鶴蒔靖夫
定価:本体1800円+税
ISBN978-4-87218-380-1
初版発行:2012年11月15日




 はじめに

 マンションの資産価値を維持するにあたって、重要な要素はその管理にあるといわれている。

 一般的には、マンションを買う場合、外観や間取りにはじまり、周辺の住宅環境、交通の便など、どこかで折り合いをつけ、購入する。

 だが第一に、マンションは管理を買うのだという話がある。初めてマンションを買う場合は特に夢だけが肥大して、マンションの管理まで頭が回らないことがほとんどであるが、引っ越したその日から管理と直接かかわりあうことになるのだ。

 管理が悪ければ、建物は傷み、雑然としたまま放置されればマンション自体の資産価値は下がる一方である。

 ところが近年、マンション管理に関して数々の問題点が指摘されてきた。その一つは、管理費用が高止まり状態になっていることだ。理由は、新築マンションを購入したとき、すでに管理会社が指定されており、競争原理が働かなかったことにある。しかも、その多くがデベロッパーの傘下にあるため、そこに利権が生じることも問題視されていた。

 一方で、半永久的に同じ管理会社が業務を行っていることから、住民の管理に対する関心が低下し、その結果、住環境が改善されないというケースも見られた。そのうえ、大規模な修繕工事が必要となった場合にも積立金が十分にストックされておらず、修繕がままならない状況に陥るケースもあった。

 このような状況を受けて、国は平成十三(二〇〇一)年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を施行。これを契機に、管理業界にも徐々にではあるが構造変化が生まれてきている。新築時に決められた管理業者から住民による管理組合がよりよいと判断した管理会社に切り換える「リプレイス」も進んできた。マンション管理業界にも、ようやく競争原理が働くようになったといえよう。

 こうした背景のもと、独立系の管理会社でありながら、設立から約三十年で業界トップクラスにまで成長を遂げ、注目を集めているのが、本書で紹介する株式会社合人社計画研究所(本社:広島県広島市、合人社グループ代表取締役会長兼CEOおよび合人社計画研究所代表取締役所長:福井滋氏)である。

 同社は、デベロッパーを親会社に持たないにもかかわらず、管理受託戸数は合人社グループ全体で一七万戸を優に超える。その成長の理由を、同グループ代表取締役会長兼CEO・福井滋氏は「われわれの経営戦略は極めて簡単です。安くてよいサービスを売ることです」と語る。

 つまり、従来までの管理会社は、このあたり前ともいえる戦略を行ってこなかったのである。その点、同社は独立系であるがゆえに厳しい競争にさらされ、顧客のニーズに合わせるための努力を続けてきたからこそ、高品質・低価格を実現できたといえる。その秘訣はいくつかある。

 まずは、大手管理会社のほとんどが本社を東京に置くなか、同社は広島に本社を置き、人件費や事務所賃料など各種経費の圧縮をはかっている。情報システムにも積極的に投資し、会計業務などの処理を徹底して自動化することで、間接費の削減にも成功した。こうした小さな積み重ねが、ほかの管理会社には真似のできない低価格化へとつながり、顧客数増加でスケールメリットを得ることにより、さらなるコスト削減を実現することができたのである。

 また、フロントマン一人あたりが担当する管理組合数を少なくすることで、理事会の運営サポートや緊急時の対応も充実。管理報告書や月次決算報告書を作成し、毎月全戸に配布するなど、情報をガラス張りにし、住民の管理への関心を高め、管理費の使途の透明化といった努力も行った。一方で、情報誌『Wendy』の発行や、マンション内にカルチャー教室、ミニショップ、さらに全国にさきがけて託児所を設けるなど、住民の暮らしを快適にするためのサービスも提供している。

 同社の創業者である福井滋氏の経歴も異色だ。福井氏は、京都大学大学院で環境計画学を学んだ後、関西電力建設部、環境問題のシンクタンクを経て、広島工業大学工学部助教授に就任。そして、昭和五十五年に合人社計画研究所を設立した。

「デベロッパー系やビルメンテナンス系の会社が多いなか、当社は地域計画や公共施設の設計事務所・計画コンサルタントがルーツです。そのノウハウや人材のストックがあるからこそ、日常点検はもとより、長期修繕計画や大規模修繕工事において適正な施工管理・コンサルティングを行えるのです」と福井氏はいう。

 その一方で、マンション管理で培ったノウハウを生かして、さまざまなジャンルの公共施設開発・運営(PFI事業)にも力を入れている。

 平成十一年には自社ビルを完成させたほか、合人社グループは、平成二十四年三月に、独立系の管理会社では最大手の日本ハウズイングと提携。独立系の強みを最大限に生かし、競争力を高めることで、提携関連会社をあわせて一〇〇万世帯のマンション管理をめざしている。

 本書は、新しいマンション管理のあり方を提起し、牽引する合人社計画研究所の事業活動を紹介するとともに、創業者・福井滋氏の経営理念、ビジネス哲学を検証する。これは、マンション管理に携わる人はもとより、快適なマンションライフを求める多くの一般読者にとっても貴重な指針の書となるであろう。

 なお、本文中の敬称は略させていただいたことを、あらかじめお断りしておく。

平成二十四年九月   鶴蒔靖夫




 はじめに


第1章 マンションは「管理を買う」

永住志向で管理・運営の意識変化
住みよいマンション実現への努力
これからのマンションは管理重視
管理会社と連携、一体運営の是非
浮上するマンション管理の現状
デベロッパー系・独立系管理会社の相違点
適切な距離感が重要
進むマンション管理の構造変化
独立系マンション管理会社の台頭
リプレイスによる管理会社選び


第2章 業界トップクラスに成長した独立系管理会社 ― 合人社計画研究所の事業概要 ―

管理を具体的に住民に知らせる
堅調な動きを示すマンション発売動向
入居者に不信感を抱かせない
強化される管理業者への法規制
きめ細かい対応が最良策――顧客の要望に即した実需としてのサービス提供
卓越した実利性とサービス内容
品質管理の保証を訴求する現場
目に見える管理を具体的に提供
管理戸数拡大により年商アップ
広島拠点で全国規模の事業展開


第3章 入居者本位の管理サービスを提供

新体制の布陣でさらなる飛躍へ
M&Aで加速、平成十五年に一〇万戸達成
国が示す新たな管理方式の検討
あたり前のことを一生懸命やる
第三者管理における課題と現状
フロントマンで評価される現場
システムを使いこなしてこその管理
おまけをつけるか品質を磨くか
伸び代・余白はまだまだある


第4章 住民第一主義の企業理念と人材育成

マンション住民へ利便性を提供
管理会社に対する不信感が募り、結果としてリプレイスへ――ユーザー証言①
顧客の意識がまったく違う時代
大規模タワーマンションだから注目した「管理者方式」――ユーザー証言②
常にユーザーの声に耳を傾ける
現場は会社の鏡ですべてが出る
リプレイスの決め手=担当者の“誠実な人柄”が決定打――ユーザー証言③
将来の大規模修繕工事に備える
大規模修繕工事の発注について


第5章 創業者・福井滋の経営理念と哲学

理工系の頭脳と旺盛な好奇心
“なんでも見てやろう”精神のころ
どう生きる! 技術者か経営者か
ノウハウ、ハウツーを吸収する
やがてひと筋に収斂していく道程
なんでもできなければダメの思想
いまのDNAを広げかつ伝えていく
勝てる勝負をするのが経営者だ


第6章 合人社グループが描く未来への展望

PFI/PPP事業に積極的にかかわる
PFI/PPPとは何か?
わずか一〇円の差で取れたPFI事業
“性能発注”により有利な展開
常に新しいことに挑戦する社風
強固なピラミッドが生む永続性
権限委譲して人材の力量を磨く
企業力は“人”に収斂する
超高層マンションは有望市場か
経営に頂上はない


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